알고 보면 간단한 주택 매수 7단계

전문투자자가 아닌 이상 평생 집을 사고파는 경험은 많아야 서너 번에 불과하다. 그래서인지 매매 과정 자체를 막연히 두려워하는 분도 있다. 워낙 고가인 부동산을 사고파는 일이니 부담스럽게 느껴지겠지만 막상 알고 보면 매매 과정 자체는 간단하다.

계약

어떤 물건을 구매할 때 생각보다 많은 과정을 거친다. 가격에 맞춰 몇 가지 후보를 추려낸 뒤 인터넷에서 여러 물건을 비교해 가장 적합한 상품을 찾아낸다. 누군가에게 추천해 줄 상품은 없는지 물어보거나 구매 후기를 찾아보기도 한다. 사려는 물건이 고가라면 직접 매장을 방문해 눈으로 확인해 보기도 한다.

집을 사는 과정도 이와 크게 다르지 않다. 나의 구매 능력을 고려해 지역과 상품을 정하고 중개사에게 연락해 각각의 매물을 직접 살펴본 뒤 가장 좋은 집을 매수하면 된다. 물론 가장 중요한 건 계약서를 쓰기 전 어떤 물건을 살지 결정하는 과정이다.

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중개사 검색 및 전화

주택 구매 첫 단계는 중개사에게 전화하는 것이다. 이때 한 지역에서 최소한 5명 이상의 중개사에게 연락해 보는 것이 좋다. 여러 중개사에게 각각 2-3개씩 매물을 추천받아 살펴보기를 권한다. 가능한 한 여러 집을 직접 보고 비교하는 것이 유리하기 때문이다. 참고로 중개사 연락처는 인터넷에서 쉽게 알아볼 수 있다.

사전 준비

중개사와 시간 약속을 정할 차례이다. 임장을 할 때는 하루를 온전히 비우고 오전 10시, 오후 1시와 4시 정도로 적절한 간격을 두고 서로 다른 중개사를 만나는 것이 좋다. 이때 하루에 한 지역만 가보기를 권한다.

 

그래야 해당 지역의 장단점을 제대로 파악할 수 있다. 또한 임장을 가기 전에는 가능한 그 지역에 대해 많이 조사해 보는 것이 좋다. 지역 호재를 찾아보고 '호갱노노'같은 모바일 앱에서 해당 아파트의 정보와 거주민의 평을 찾아보면 도움이 된다.

현장 조사(임장)

임장 단계이다. 중요한 점은 매수 결정을 내리기 전에 서로 다른 날에 최소한 세 번은 임장을 가봐야 한다는 것이다.

매수 물건 확정

한 번 가보고 바로 결정하는 것도 안 좋지만 반대로 결정을 못하고 계속 임장만 다니는 것도 문제이다. 그러는 사이에 좋은 매물을 놓쳐서는 안 되니 어느 정도 물건을 본 뒤에는 최종 결단을 내려야 한다.

중개수수료 협상 및 가계약금 송금

많은 분들이 부동산 중개수수료는 이미 정해진 것으로 오해하고 있다. 하지만 수수료의 법정 상한 요율이 정해져 있을 뿐 협의가 가능하다. 매수할 물건을 확정하고 집주인에게 가계약금을 입금하기 전에 수수료를 확정 지어야 한다. 생각보다 많은 분들이 중개수수료에서 분쟁을 겪는다.

 

이미 계약이 체결되고 매수 과정이 진행 중인 상황에서 중개수수료에 대해 이견이 생기면 매수자 입장에서도 곤란한 상황에 빠진다. 따라서 가계약금을 보내기 전에 중개수수료를 명확히 물어보고 그에 대한 내용을 문자나 통화 녹음으로 확보해 두어야 추후 분쟁 발생을 막을 수 있다.

또 하나 기억해야 할 점은 가계약금 입금도 계약 성립으로 볼 수 있다는 점이다. 많은 분들이 가계약금은 '예약금'정도로 생각해서 언제든지 환불받을 수 있고 이후에도 충분히 협의 가능하다고 생각하지만 그렇지 않은 경우가 훨씬 많다. 따라서 가계약금을 보내기 전에 기본적인 사항을 중개사를 통해 매도자와 합의한 뒤 가계약금을 보내야 한다.

 

가계약금을 보낸 후 사소한 사항은 일부 조정할 수 있지만 계약 전체를 틀어버릴 내용을 요구하면 문제가 될 수 있다. 심지어 금액 자체가 큰 경우에는 소송으로 갈 수도 있으니 주의해야 한다.

계약서 작성 및 계약금 송금

부동산 매매 계약서

집주인과 만나서 계약서를 작성하는 단계이다. 가계약금을 보낼 때 합의된 사항을 정식 계약서로 남긴다고 생각하면 된다. 사전에 협의된 내용이 계약서와 특약 사항에 명기되어 있는지 꼼꼼하게 확인하고 추가로 요청할 사항이 있다면 매도자와 협의할 수 있다.

 

그런데 이 단계에서 본격적인 협상을 해보겠다고 생각하는 것은 옳지 않습니다. 아직 계약서를 쓰지 않았다고 해서 양측 모두 자기의 요구 사항을 자유롭게 추가할 수 있는 것은 아니다. 잘못하면 계약자체가 파기되고 서로 소송을 하게 될 수도 있으니 주의해야 한다.

계약서를 작성하게 되면 가계약금을 제외한 계약금을 매도자 계좌로 송금한다. 계약금은 계약을 계획대로 진행하겠다는 매수인과 매도인의 약속이다. 만약 매수인이 중도에 계약을 해지하면 지급한 계약금을 모두 포기해야 한다. 반대로 매도인이 계약을 파기할 경우에는 배액의 계약금을 매수인에게 배상해야 한다.

중도금 및 잔금 납부

매수인과 매도인의 협의에 따라 계약금과 잔금 사이에 중도금을 치를 수 있다. 중도금을 치르는 것은 소유권 이전에 대한 확실한 약속과 같다고 생각하면 된다. 따라서 중도금을 계약서에 명시하고 실제 입금까지 했다면 이후로는 계약 파기가 불가능하고 무조건 소유권을 이전해야 한다. 만약 혹시 모를 계약 파기가 걱정된다면 중도금을 계약서에 명시하는 편이 좋다.

잔금일에는 매매가격에서 계약금과 중도금을 뺀 나머지 금액을 입금한다. 계약서를 작성하고 잔금을 치르는 일은 2-3달 안에 이루어지는 것이 보통이지만 정확한 잔금일은 매수인과 매도인이 협의하여 결정한다. 때로는 계약일부터 잔금일까지 6개월 이상의 시간이 벌어지기도 한다.

마무리

집을 매수하기 전까지의 전체 과정을 알아보았는데 무엇보다도 부동산 계약을 즉흥적으로 결정해서는 안 된다는 점을 명심하자. 계약은 협상의 연속이다. 내 마음이 급하다는 사실을 상대가 알게 된다면 손해를 볼 수 있으니 급하게 진행하지 말고 두세 번 고민하고 진행해야 한다.

 

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