강남의 40년 된 아파트로 알아보는 입지 분석

누구나 구축 아파트보다 신축아파트를 더 선호하는 것은 사실이다. 그러니 40년 된 아파트가 40억을 넘나드는 상황을 이해하기 힘들다. 그런데 집값을 결정하는 요소가 단순히 '신축' 여부에만 있는 것은 아니다. 집값을 결정하는 요소가 실제로 어떻게 작용하고 있고, 어떤 결과로 이어지는지를 알아보자.

고층빌딩

 

40년 된 아파트가 40억이 넘는 이유

 

집의 가격은 '대안의 부재'가 만든다. 즉 더 나은 곳이 없으면 없을수록 수요가 몰리면서 집의 가치가 상승한다. 대안의 부재는 여러 요인에서 기인한다. 다른 곳에 비해 위치가 매우 좋고 편리하거나, 사람들의 많은 관심이 집중된 지역 혹은 상품이거나, 이곳에 산다는 것만으로도 우월감을 느낄 수 있다면 가격이 상승할 수 있다.

이런 요소들을 모두 갖춘 곳이 강남이다. 강남 도심은 처음부터 택지지구로 개발되었다는 특징이 있다. 다른 업무지구와 달리 기업체와 주거지역이 함께 들어설 수 있었다. 주중에도, 주말에도 사람이 많으니 교통이나 상업 시설, 문화 시설 및 기타 인프라가 발달하게 되었다. 살기 좋은 곳이 사람들을 끌어들이고 사람들이 모이니 더욱 살기 좋아지는 선순환이 일어난다. 이것이 바로 부동산에서 말하는 '입지가 좋은 곳'의 특징이다.

■ 직주근접

강남 기업체

사람들이 집을 구할 때 가장 중요하게 보는 요소 중 하나가 직장과의 거리이다. 기업체와 종사자가 많은 곳 혹은 지역으로 이동이 편리한 곳에 주택이 많이 생겨나는 이유이다. 종사자 500명 이상의 기업들이 강남구와 서초구에 몰려 있다. '강남 도심'으로 본다면 198개로 광화문 도심과 여의도 도심을 합친 것과 맞먹는다. 강남구에 위치한 압구정 현대아파트는 강남 도심의 수많은 사업체와 직주거리가 매우 가깝다. 집값이 오를 첫 번째 요소를 갖춘 셈이다.

 

■ 편리함

고속도로

주택의 여러 조건 중 실거주 측면에서 사람들이 가장 중요하게 생각하는 것이 '교통의 편리함'이다. 강남은 어디에서나 지하철역이 가깝고, 버스가 자주 다니고, 도로가 잘 뚫려 있다. 하지만 그냥 강남이라서, 혹은 부자가 많으니까 교통이 편리해졌다고 오해해서는 안된다.

 

강남은 기업체가 많은 데다가 거주 인구가 많기 때문에 교통의 필요성이 점점 커지게 되었다. 강남이라서 교통이 발달한 게 아니라 그럴 수밖에 없는 환경이었던 것이다. 교통의 편리함 또한 집값을 끌어올리는 요소가 되었다.

 

압구정 현대아파트 경우 걸어갈 수 있는 거리에 3호선과 수인분당선이 있고 바로 앞에 올림픽대로가 있으며 동호대교와 성수대교가 연결되어 있어 어디로든 이동하기 편리하다.

 

■ 인프라와 여가 생활

갤러리아 백화점

여러 상업 시설과 문화 시설을 비롯해 여가를 즐길 만한 시설이 두루 갖춰지면 사람들이 몰려들 수밖에 없다. 압구정 현대아파트 바로 앞에는 한강공원이 있고 현대백화점과 갤러리아백화점이 걸어서 갈 수 있는 거리에 있으며 신사동 가로수길, 압구정 로데오거리나 청담동 명품거리도 가깝다.

 

■ 학군과 학원

우리나라는 교육열이 높기로 유명하다. 집을 구할 때도 학군이 좋은 곳으로 수요가 몰리는 현상이 일어나는데 압구정 현대아파트는 단지 내에 초등학교와 중학교, 고등학교가 모두 있어서 학생들이 편하게 통학할 수 있으며 학업성취도평가 역시 최상위 지역 중 하나이다. 학원가로 유명한 대치동과도 충분히 접근 가능한 거리에 있는 것도 장점이다.

 

■ 우월감

내가 사는 집이 곧 나의 명함이자 사회적 지위를 보여주는 시대이다. 이런 우월감은 많은 사람들이 선망하는 집이 되었을 때 비로소 생겨난다. 좋은 기업체가 많은 곳 가까이에 거주 단지가 있어서 고소득자인 사람들이 모여 살게 되었고 이로 인해 교통과 상업 시설 및 인프라가 발달하며 자연스레 학군도 발달하면서 누구나 살고 싶어 하는 곳이 되었다.

 

이 모든 요소가 수십 년간 쌓이면서 강남은 부촌이 되었다. 그중에서도 대표적 부촌인 강남 압구정에 산다는 것만으로도 우월감을 느낄 수밖에 없는 이유이다.

 

■ 가치 상승에 대한 기대감

집값은 현재 가치만으로 결정되지 않는다. 미래에 이곳의 집값이 오를 거라는 기대감이 현재의 가치 이상으로 집값을 높이기도 한다. 재건축이나 재개발 또한 커다란 호재로 작용한다. 오래된 것이 새것이 되면 가격이 오를 수밖에 없기 때문이다.

 

압구정 현대아파트 또한 그렇다. 특히 압구정 현대아파트 1차와 2차는 무려 1976년에 지어졌고 이후 14차까지 순차적으로 지어졌지만 대부분은 40년을 훌쩍 넘었다. 오직 집이 낡았다는 것만이 유일한 단점이다. 만약 재건축을 통해 이런 단점마저 보완된다면 그야말로 대안이 없는 곳으로써 명실상부한 강남의 대장 아파트가 될 수 있다. 이것이 바로 40년이 훌쩍 넘은 구축 아파트가 평당 1억 원이 넘는 가격에 거래되는 이유이다.

 

2023.02.18 - [부동산] - 부동산 임장 이렇게 하는 것이다 - 동네 임장

부동산 임장 이렇게 하는 것이다 - 동네 임장

2023.02.19 - [부동산] - 부동산 임장 이렇게 하는 것이다 - 매물 임장

부동산 임장 이렇게 하는 것이다 - 매물 임장

2023.02.22 - [부동산] - 최소 비용으로 최대 효과 내는 인테리어

최소 비용으로 최대 효과 내는 인테리어