학군은 집값을 올려주는 절대적인 요소가 아니다

부동산 투자를 처음 하는 분들이 자주 하는 실수가 있다. 예를 들어 신축아파트만 고집하거나 초역세권 아프트만 살펴보는 식이다. 그중에 학군 좋은 지역은 집값이 무조건 오른다는 선입견도 있다. 학군은 수요를 어느 정도 끌어당기고 지탱해 주는 요소 중 하나일 뿐이지, 절대적으로 집값을 올려주는 요소가 아님을 명심할 필요가 있다.

아파트실거래가 앱

학군 때문에 비싸지는 게 아니라 비싸지면 학군이 좋아진다

학군이 좋은 지역이라고 하면 대부분 대규모 학원가가 형성되어 있는 몇몇 지역을 떠올린다. 서울에서는 대치동, 목동, 중계동을 예로 들 수 있다. 이런 지역들은 좋은 상급학교로의 진학률이 높은 편이다. 그런데 이를 두고 학군이 형성되면 집값이 비싸진다는 착각을 해서는 안된다. 집값이 비싼 곳의 학군이 좋아지는 것이다.

학원가는 주변에 어느 정도 임대료가 저렴한 지역이 있어야 생겨난다. 강남 테헤란로 근처 학원을 찾아보기 힘든 이유는 땅값이 너무 비싸서 학원이 임대료를 감당할 수 없기 때문이다. 보통 고소득자들이 다수 모여 있는 대단지 아파트를 배후지로 삼아 학원가가 형성된다. 아이들 학원을 직장인처럼 무작정 멀리 보낼 수는 없기 때문이다.

대치동학원가

예를 들어 강남에 고소득자들이 모여 살기 시작했고, 그 일대에서 비교적 상가 임대료가 저렴한 동네(대치동)에 학원이 하나둘 생겨나 자리 잡는 식이다. 개발 초기 여의도의 배후지 역할을 했던 목동에 학원가가 형성된 것도 마찬가지이다.

경기도나 지방 광역시, 소도시도 같은 원리이다. 어떤 택지지구에 신축 아파트가 대규모로 들어서면, 그 지역은 신흥 부촌이 된다. 그럼 그 근처에 학원이 들어서기 시작하고 새로운 학군지가 형성된다. 수도권에서는 일산, 분당, 평촌을, 지방에서는 대구 범어동이나 울산 신정동, 광주 봉선동 등을 꼽을 수 있다.

한편 학원가가 새롭게 형성되는 과정을 알고 싶다면 마포 쪽을 주목해 보면 된다. 대단지 아파트가 아현, 공덕동 일대에 들어서면서 광화문과 여의도 일대의 고소득자들이 마포에 거주하기 시작했다. 자연스레 학원에 대한 수요가 늘어났고, 인근에 그나마 임대료가 저렴한 대흥역 주변으로 학원들이 계속 늘어나는 추세이다. 대치동 유명 학원들의 분점이 계속해서 이곳에 자리 잡는 이유가 바로 이 때문이다.

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학군 좋은 지역을 찾는 간단한 방법

학군을 주택 매수를 결정하는 절대적이 요소로 삼는 것은 옳지 않다. 하지만 무시할 만한 요소도 아니다. 기존 수요가 떠나지 않고 계속 머물게 하는 역할을 하기 때문에 해당지역에 지속적인 공급 부족현상을 만들 가능성이 있기 때문이다.

무엇보다 학생을 둔 학부모라면 집값을 떠나 아이 교육을 위해서라도 학군을 따질 수밖에 없다. 그럼 학군이 좋은 곳을 어떻게 찾아볼 수 있을지 알아보자.

 

호갱노노: 학원가 많은 지역을 찾자

자녀 교육에 관심이 많은 학부모들은 학원가 가까운 곳을 찾을 확률이 높다. 학원의 숫자가 많은 곳을 찾아보면 어느 정도 학군을 판단할 수 있다. 학원가가 크게 형성된 곳에서는 학원끼리의 경쟁이 더욱 치열하니 좋은 학원이 많다.

호갱노노 앱

'호갱노노'모바일앱을 이용하면 어느 지역에 학원이 몇 개나 있는지를 쉽게 알아볼 수 있다. 모바일앱으로 설명하면 일단 앱을 열고 상단 검색창에 지역을 검색 후 분석탭을 연다. 그중 학원가를 선택하면 지도에 학원이 모여있는 지역과 개수, 그리고 순위가 표시된다.

 

아파트실거래가: 학업성취도 평가 점수를 비교해 보자

아파트실거래가 앱

'아파트실거래가'라는 모바일 앱을 통해 각 지역 학교의 학업성취도평가 점수를 확인할 수 있다. 먼저 메인 화면에서 '학군비교'를 클릭하고 검색하고 싶은 지역을 체크하여 확인한다. 학업성취도평가가 학군의 우열을 나타내는 것은 아니지만, 수치가 높다면 기본적으로 해당 지역의 학구열 또한 높으리라고 유추해 볼 수 있다.

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어디에 새로운 학원가가 만들어질 것인가

앞으로 새로운 부촌이 생겨나는 곳에는 학원가가 함께 발전하고, 학군 또한 좋아질 수 있다는 가능성도 알 수 있었다. 경기도 수원 광교신도시 또한 학군이 새롭게 만들어지고 있는 지역이다. 신도시로 형성된 광교는 수원 내에서 가장 비싼 지역이 되었으며 이곳 주위에 지속적으로 학원이 밀집하고 있다.

그에 따라 광교 내 학교들의 학업성취도가 높아지는 추세고 시간이 갈수록 수원 내 최고 학군으로 발전할 가능성이 높으리라 유추해 볼 수 있다. 그러면 이곳에 대한 수요가 계속해서 쌓이는 효과가 나타날 것이다.

내가 살고 있는 지역과 그 주변의 학군은 어떤지, 내가 투자할 지역의 학군은 좋아질 가능성이 있는지, 그 이유는 무엇인지, 마지막으로 학군을 어느 정도 비중을 두고 투자하면 좋을지 질문을 던지며 정답을 찾아가면 좋겠다.

 

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