물건별 주된 평가방법/ 시산가액의 조정/ 토지 가격 공시 제도/ 주택 가격 공시 제도

부동산학개론

■ 목차
1. 물건별 주된 평가방법/ 시산가액의 조정
1.1. 부동산의 평가
1.2. 물건별 주된 평가 방법
1.3. 시산가액의 조정

2. 토지 가격 공시 제도
2.1. 적정가격 기준
2.2. 표준지공시지가
2.3. 개별공시지가

3. 주택 가격 공시 제도
3.1. 주택가격 공시의 이해
3.2. 단독주택 중 표준주택가격의 공시
3.3. 단독주택 중 개별주택가격의 공시
3.4. 공동주택가격의 공시
3.5. 비거주용 부동산 가격의 공시 제도

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1. 물건별 주된 평가방법/ 시산가액의 조정

1.1. 부동산의 평가

① 토지의 평가는 표준지 공시지가를 기준으로 하는 공시지가기준법을 활용한다.
② 건물의 평가는 원가법에 의해 평가하는 것이 원칙이다.
③ 구분소유권의 대상이 되는 건물 부분과 그 대지사용권을 일괄하여 평가하는 경우에는 원칙적으로 거래사례비교법에 의한다.
④ 건물과 토지를 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법에 의한다.

 

1.2. 물건별 주된 평가 방법

① 산림을 감정평가할 때에는 산지와 입목을 구분하여 평가하여야 한다. 이 경우 입목은 거래사례비교법을 적용하되 소경목림의 경우레는 원가법을 적용할 수 있다. 다만, 산지와 입목을 일괄하여 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용하여야 한다.
② 임대료를 감정평가할 때에는 임대사례비교법을 적용하여야 한다. 다만, 임대사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상 물건의 종류 및 성격에 따라 적산법이나 수익분석법으로 평가할 수 있다.
③ 자동차를 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용하여야 한다.
④ 선박을 감정평가할 때에는 선체·기관·의장별로 구분하여 감정평가하되 각각 원가법을 적용하여야 한다.
⑤ 선박, 건설기계, 항공기 등은 원가법을 적용한다.
⑥ 공장재단을 감정평가할 때에 공장재단을 구성하는 개별물건의 감정평가액을 합산하여 평가하여야 한다. 다만, 계속적인 수익이 예상되어 일괄하여 감정평가하는 경우에는 수익환원법을 적용할 수 있다.
⑦ 광업재단을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 한다.
⑧ 소음·진동·일조침해 또는 환경오염 등으로 대상 물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상 물건의 가치가 하락한 경우, 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음 등이 발생하기 전의 대상 물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.
⑨ 영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권 그 밖의 무형자산을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 한다.

 

1.3. 시산가액의 조정

① 시산가액의 조정은 가중평균방식, 주방식·부수방식 등으로 이루어진다.
② 시산가액을 조정하는 방법으로 산술평균하는 방법은 허용되지 않는다.

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2. 토지 가격 공시 제도

2.1. 적정가격 기준

① 부동산 가격은 적정가격을 기준으로 산정한다.
② 적정가격이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어진 경우, 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

 

2.2. 표준지공시지가

① 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변환경 그 밖의 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
② 표준지공시지가의 공시기준일은 1월 1일로 한다. 다만, 국토교통부장관이 표준지조사·평가인력 등을 감안하여 부득이하다고 인정되는 때에는 일부지역을 지정하여 당해 지역에 대하여는 따로 공시기준일을 정할 수 있다.
③ 표준지공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 된다.
④ 표준지공시지가는 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련된 지가를 산정하거나 감정평가법인이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.
⑤ 표준지공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 표준지공시지가의 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.

 

2.3. 개별공시지가

① 시장·군수 또는 구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다.
② 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.
③ 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다.
④ 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.

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3. 주택 가격 공시 제도

3.1. 주택가격 공시의 이해

① 표준주택은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 주택이다.

 

3.2. 단독주택 중 표준주택가격의 공시

① 국토교통부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
② 표준주택가격은 개별주택가격의 산정 기준으로 활용된다.

 

3.3. 단독주택 중 개별주택가격의 공시

① 시장·군수 또는 구청장은 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별주택가격을 결정·공시하여야 한다.
② 표준주택으로 선정된 단독주택, 국세 또는 지방세 부과대상이 아닌 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 해당 주택의 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다.
③ 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 토지의 분할·합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별주택가격을 결정·공시하여야 한다.
④ 개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.

 

3.4. 공동주택가격의 공시

① 국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·산정하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하여야 한다.
② 개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.

 

3.5. 비거주용 부동산 가격의 공시 제도

① 비주거용 일반 부동산 가격 공시

• 비거주용 표준부동산 가격 공시
• 비주거용 개별부동산 가격 공시

② 비주거용 집합 부동산 가격 공시