부동산 가격 원칙/ 감정평가의 원칙/ 분류/ 절차(1)

부동산학개론

■ 목차
- 부동산 가격 원칙

• 변동의 원칙/ 예측의 원칙
• 적합의 원칙/ 균형의 원칙
• 대체의 원칙/ 경쟁의 원칙/ 기여의 원칙/ 수익배분의 원칙

- 감정평가의 원칙/ 분류/ 절차(1)

• 감정평가의 원칙
• 개별평가의 예외 (일괄, 구분, 부분평가)

---

부동산 가격 원칙

◆ 변동의 원칙/ 예측의 원칙

① 감정평가에 있어서 기준시점이 중요시되는 이유는 변동의 원칙으로 설명된다.
② 예측의 원칙에 의하면 부동산의 가격은 과거와 현재의 이용에 의해 결정되는 것이 아니라 '장래 어떻게 이용될 것인가'에 대한 예측에 의해 결정된다.

 

◆ 적합의 원칙/ 균형의 원칙

① 부동산의 유용성이 최고로 발휘되기 위해서는 부동산은 외부 환경과 적합하여야 한다. 이를 적합의 원칙이라고 한다.
② 부동산의 유용성이 최고로 발휘되기 위해서는 부동산의 내부 구성요소에 균형이 있어야 한다. 이를 균형의 원칙이라고 한다.
③ 복도의 천장 높이를 과대 개량한 전원주택이 냉·난방비 문제로 시장에서 선호도가 떨어진다. 이 사례는 균형의 원칙으로 설명할 수 있다.
④ 서민들이 거주하는 단독주택지역인 A지역에 개발업자가 고급주택을 건축하자, 고급주택의 가격이 건축비용에도 미치지 못하였다. 이 사례는 적합의 원칙으로 설명할 수 있다.
⑤ 개별분석은 균형의 원칙과 기능적 감가와 관련이 있다.
⑥ 지역분석은 적합의 원칙과 경제적 감가와 관련이 있다.

 

◆ 대체의 원칙/ 경쟁의 원칙/ 기여의 원칙/ 수익배분의 원칙

① 대체성 있는 2개 이상의 재화가 존재할 때, 그 재화의 가격은 서로 관련되어 이루어진다는 원칙은 대체의 원칙으로 설명된다.
② 효용이 유사하면 가격이 낮은 재화가 선택되고, 가격이 유사하다면 효용이 높은 재화가 선택된다는 것은 대체의 원칙으로 설명할 수 있다.
③ 대체의 원칙은 감정평가 3 방식의 이론적 근거를 제공한다.
④ 부동산의 초과이윤은 경쟁을 야기하고, 경쟁은 다시 초과이윤을 감소시키면서 부동산의 적정가격은 만들어진다. 이를 경쟁의 원칙이라고 한다.
⑤ 부동산의 전체 가격은 부동산 구성 부분의 생산비에 의해 결정되는 것이 아니라 구성 부분의 기여도에 의해 결정된다. 이를 기여의 원칙이라고 한다.
⑥ 기여의 원칙은 인근 토지를 매수·합필하거나 기존 건물을 증축하는 경우 등 추가 투자의 적부를 판단하는 기준으로 활용된다.
⑦ 수익배분의 원칙에 의하면 토지에 귀속되는 수익은 다른 생산요소에 분배되고 남은 잔여수익이 배분된다.
⑧ 수익배분의 원칙은 잔여법의 성립근거를 제공한다.

 

"이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다."

 

감정평가의 원칙/ 분류/ 절차(1)

◆ 감정평가의 원칙

① 기준시점은 대상 물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능한 경우에 한하여, 그 일자를 기준시점으로 정할 수 있다.
② 대상 물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정함으로 원칙으로 한다.
③ 시장가치란 대상 물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상 물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액을 말한다.
④ 감정평가업자는 법령에 규정이 있거나 의뢰인이 요청하는 경우에는 대상 물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
⑤ 감정평가는 원칙적으로 기준시점에서의 대상 물건의 실제 이용상황 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다. 다만 불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다.
⑥ 감정평가업자는 법령에 규정이 있거나 의뢰인이 요청하는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
⑦ 공부상 지목과 실제 이용이 일치하지 않는다면 실제 이용을 기준으로 평가한다.

 

◆ 개별평가의 예외 (일괄, 구분, 부분평가)

① 두 개 이상의 물건이 일체로 거래되거나, 대상 물건 상호 간 불가분의 관계에 있는 경우에 일괄하여 평가할 수 있다.
② 하나의 대상 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가할 수 있다.
③ 일체로 이용되고 있는 대상 물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는, 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
④ 두 필지 이상의 토지가 하나의 건축물 부지로 이용된다면, 일괄하여 평가할 수 있다.
⑤ 광평수 토지의 경우에서 가치가 보다 높은 전면부의 토지를 매각하기 위해 행하는 평가는 구분 평가이다.
⑥ 일체로 이용되고 있는 대상 물건의 일부에 대한 평가는 부분 평가이다.
⑦ 도시계획 도로에 편입된 부분에 대한 보상 평가, 잔여지에 대한 수용을 위한 보상 평가는 부분 평가의 사례이다.