부동산 관리론/ 부동산 마케팅론

부동산학개론

■ 목차
- 부동산 관리론

• 부동산 관리의 복합적인 측면
• 시설 관리, 임대차 관리(부동산관리), 자산관리
• 자가 관리, 위탁 관리, 혼합 관리
• 유지 활동, 임대차 활동 및 건물의 생애주기

- 부동산 마케팅론

• 부동산 마케팅의 정의 및 구분
• STP 전략
• 4P 전략

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부동산 관리론

◆ 부동산 관리의 복합적인 측면

① 위생관리, 설비관리, 보안관리, 보전관리 등은 모두 기술적 관리이다.
② 대상 부동산에 대한 물리적·기능적 하자에 대한 사전적 예방 또는 사후적 대응과 관련된 활동을 기술적 관리라고 한다.
③ 건물과 부지의 부적응을 개선하거나 토지의 경계를 측량하는 것은 기술적 관리이다.
④ 인력관리(인사관리, 노무관리), 손익분기점 관리는 경제적 관리에 해당한다.
⑤ 권리분석, 임대차 계약 및 예약 등은 법률적 관리에 해당한다.

◆ 시설관리, 임대차 관리(부동산관리), 자산 관리

① 부동산 시설의 운영 및 유지를 목적으로 하는 관리는 시설 관리이다.
② 시설 관리는 시설사용자나 기업의 요구에 부응하는 정도의 소극적 관리이다.
③ 소유주나 기업의 부를 극대화하기 위하여 해당 부동산의 가치를 증진시킬 수 있는 다양한 방법을 모색하는 것을 자산 관리라고 한다.
④ 포트폴리오 관리, 리모델링, 부동산의 매입과 매각 등은 자산 관리의 내용이다.

◆ 자가 관리, 위탁 관리, 혼합 관리

① 소유자의 의사능력과 지휘통제력이 강한 방식은 자가관리이다.
② 의사결정과 업무처리가 신속한 방식은 자가관리이다.
③ 관리하는 각 부분을 종합적으로 운영할 수 있는 방식은 자가관리이다.
④ 기밀유지 및 보안관리 측면에서 유리한 방식은 자가관리이다.
⑤ 위탁관리방식은 전문적인 계획관리를 통해 시설물의 노후화를 늦출 수 있다.
⑥ 혼합관리방식은 자가관리에서 위탁관리로 이행하는 과도기에 유용할 수 있다.
⑦ 문제가 발생한 경우 관리의 책임소재가 불분명해지는 관리방식은 혼합관리방식이다.

◆ 유지 활동, 임대차 활동 및 건물의 생애주기

① 유지란 대상 부동산의 외형을 변화시키지 않으면서 부동산의 기능을 유지하는 활동이다.
② 비율임대차는 기본임대료 외에 총수입의 일정 비율을 임대료로 지불하는 방식이다.
③ 건물의 생애주기는 전개발단계, 신축단계, 안정단계, 노후단계, 폐물단계 등을 구분한다.
④ 건물의 물리적 효용성이 가장 높은 단계는 신축 단계이다.
⑤ 건물의 전체 내용연수를 결정하는 단계는 안정 단계이다.

 

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부동산 마케팅론

◆ 부동산 마케팅의 정의 및 구분

① 부동산 마케팅이란 부동산에 대한 소비자 및 고객의 태도와 행동을 형성·유지·변경하게 만드는 제반 활동이다.
② 부동산 마케팅은 구매자 주도 시장으로 전환됨에 따라 그 중요성이 강조된다.
③ 공급자 중심의 마케팅으로서 시장을 선점하거나 틈새시장을 점유하는 마케팅은 시장점유 마케팅이다.
④ 소비자의 구매의사결정 과정의 각 단계에서 소비자와의 심리적인 접점을 마련하고자 하는 마케팅은 고객점유 마케팅이다.
⑤ 공급자와 소비자 간의 장기적·지속적 상호작용을 중시하는 마케팅은 관계 마케팅이다.

◆ STP 전략

① STP 전략은 시장점유 마케팅에 속하는 전략이다.
② 수요자 집단을 인구경제학적 특성에 따라서 세분하고 그 세분된 시장을 대상으로 상품의 판매 목표를 분명히 하는 전략은 시장 세분화 전략(segmentation)이다.
③ 세분화된 수요자 집단에서 기업에게 가장 자신 있는 수요자 집단을 찾아내는 과정은 목표시장 선정 단계(targeting)이다.
④ 목표시장에서 고객의 욕구를 파악하여 경쟁 제품과 차별성을 가지도록 다양한 공급 경쟁자들 사이에서 상품을 어디에 위치시킬 것인가를 정하는 전략은 포지셔닝(positioning)이다.

◆ 4P 전략

① 부동산 마케팅의 주요 수단으로 제품(product), 가격(price), 유통경로(place), 촉진(promotion) 등의 마케팅 믹스가 있다.
② 단지 내 자연친화적인 실개천 설치, 거주자 라이프스타일을 반영한 평면 설계, 지상주차장의 지하화 등은 제품(product) 전략의 예이다.
③ 동일한 아파트에 대해 층, 위치, 조망 등에 대해 가격을 달리 책정하는 전략은 가격 신축성 정책에 해당한다.
④ 직접 판매할 것인지, 분양대행사를 활용할 것인지, 중개업소를 활용할 것인지는 유통경로(place) 전략이다.
⑤ 광고, 홍보, 인적판매, 사은품 및 경품 제공, 추첨 등은 촉진(promotion) 전략이다.