부동산 이용론/ 지대 이론

부동산학개론

■ 목차
- 부동산 이용론

• 최유효이용 관련 지문
• 이용과 관련된 기출 지문

- 지대 이론

• 지대논쟁
• 차액지대와 절대지대
• 위치지대와 입찰지대
• 기타 이론

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부동산 이용론

◆ 최유효이용 관련 지문

① 최유효이용분석이란 지역분석과 개별분석을 통하여 대상 부동산이 최대의 가치를 창출할 수 있는 용도를 찾아내는 작업이다.
② 부동산학은 부동산 소유 활동의 능률화를 위해 최유효이용의 원칙을 부동산 거래 활동의 능률화를 위해 거래질서 확립의 원칙을 지도원리로 하고 있다.

 

◆ 이용과 관련된 기출 지문

① 토지이용의 집약도란 어떤 토지 이용에 투입되는 노동과 자본의 상대적 양을 말한다.
② 토지의 가격이 상승하면 토지이용의 집약도는 높아진다.
③ 도시스프롤이란 토지 이용이 무계획적이고 무질서하게 외곽방향으로 확대되는 현상이다.
④ 스프롤현상이 발생한 지역의 토지는 최유효이용에서 괴리될 수 있다.

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지대 이론

◆ 지대논쟁

① 지대 논쟁은 지대가 토지로부터 생산된 재화의 가격에 영향을 주는 비용인지 비용이 아닌지에 대한 학자들의 제 논쟁을 의미한다.
② 고전학파는 토지를 자본과 구별하고 지대를 잉여 또는 불로소득으로 간주하였다.
③ 신고전학파에 의하면 지대는 생산요소를 빌려 쓴 대가로 지불되는 정당한 대가로 지대는 생산물 가격에 영향을 주는 생산요소 비용으로 파악하였다.

 

◆ 차액지대와 절대지대

① 차액지대란 비옥도에 따른 토지 생산력의 차이에 의해 발생되는 지대이다.
② 차액지대설은 비옥한 토지의 희소성과 수확체감의 현상을 기본 가정으로 한다.
③ 차액지대설은 한계지에서 발생되는 지대를 설명하지 못한다.
④ 절대지대란 토지소유권에 의해 절대적으로 지불되어야 하는 지대이다.
⑤ 절대지대설에 따르면 한계지 밖에서도 토지소유자가 요구하면 지대가 발생한다.

◆ 위치지대와 입찰지대

① 위치지대란 위치에 따른 수송비의 차이에 의해 만들어지는 지대이다.
② 위치지대론은 위치에 따른 곡물 가격과 평균생산비가 동일함을 가정한다.
③ 지대는 외곽으로 갈수록 수송비가 증가함으로 지대는 낮고 중심에 가까울수록 수송비가 절약됨으로 지대는 높다.
④ 튀넨의 고립국이론에 의하면 토지이용의 형태는 지대지불능력에 의하여 결정된다.
⑤ 입찰지대(bid rent)란 단위 면적의 토지에 대해 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액으로 초과이윤이 '0'이 되는 수준의 지대를 말한다.

◆ 기타 이론

① 마샬의 준지대란 단기에 공급이 제한된 생산요소(기계·기구)에 대한 사용대가를 의미한다.
② 준지대는 공급이 제한된 단기에만 나타나는 현상으로 영국적으로 발생되는 지대는 아니다.
③ 파레토의 경제지대란 생산요소가 얻는 소득에서 이전수입을 초과하는 부분이다.
④ 어떤 생산요소가 현재 용도에서 다른 용도로 이전하지 않도록 하기 위해 지급해야 하는 최소한의 금액을 이전수입 또는 전용수입이라고 한다.
⑤ 헤이그(Haig)의 마찰비용이론에 의하면 마찰비용은 지대와 교통비로 구성되는데 교통비 절감이 도시토지의 가치를 결정하는 요인이라고 보았다. 즉 도심에 가까울수록 교통비가 감소되므로 지대는 높고 이에 따라 지가도 높아진다고 한다.