감정평가의 원칙/ 분류/ 절차(2)/ 감정평가 방식의 이해

부동산학개론

■ 목차
- 감정평가의 원칙/ 분류/ 절차(2)

• 감정평가의 절차 및 자료
• 감정평가의 분류

- 감정평가 방식의 이해

• 감정평가 방식 (감정평가에 관한 규칙 제11조)
• 가액을 구하는 3가지 방법
• 공시지가기준법
• 임대료를 구하는 3가지 방법
• 방식의 이름
• 방식의 이름과 공식

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감정평가의 원칙/ 분류/ 절차(2)

● 감정평가의 절차 및 자료

① 평가목적, 평가조건, 기준시점 및 기준가치는 기본적 사항에 포함될 사항이다.
② 감정평가업자는 필요한 경우, 전문가에 대한 자문 등을 거쳐 감정평가할 수 있다.
③ 감정평가업자는 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 가지고 있다면 실지조사를 생략할 수 있다.
④ 등기부, 토지 대장 등 대상 물건을 확인할 수 있는 자료는 확인 자료이다.
⑤ 일반적 요인 자료, 지역 요인 자료, 개별 요인 자료 등은 요인 자료이다.
⑥ 감정평가 3 방식을 적용하기 위한 거래사례, 원가사례, 수익사례 등은 사례자료이다.

 

● 감정평가 분류

① 공인 평가란 국가로부터 자격을 부여받은 자가 행하는 평가이다.
② 참모 평가란 평가주체가 대중을 위해 서비스를 제공하는 것이 아니라, 그들의 고용주 또는 고용기관을 위해 행하는 평가이다.
③ 조건부 평가란 장래 불확실한 조건을 상정하고, 그 조건의 성취를 전제로 행하는 평가이다.
④ 소급 평가란 과거 특정 시점을 기준으로 행하는 평가이다.
⑤ 기한부 평가란 미래 특정시점을 기준시점으로 행하는 평가이다.
⑥ 부동산 가격을 산정할 필요가 있는 경우, 반드시 감정평가업자에게 의뢰하여야 하는 평가가 있는데, 이를 필수적 평가라고 한다.
⑦ 평가의 공정성과 객관성을 확보하기 위해서 어떤 경우에는 법률에 구체적인 평가방법 등을 규정하고 이에 따라 평가하도록 하는 경우가 있는데, 이를 법정 평가라고 한다.

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감정평가 방식의 이해

● 감정평가 방식 (감정평가에 관한 규칙 제11조)

① 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식
② 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법
③ 수익방식: 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식

 

●가액을 구하는 3가지 방법

① 거래사례 비교법이란 대상 물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 방법이다.
② 원가법이란 기준시점에 있어 대상 물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상 물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다.
③ 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 환원 또는 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법이다.

 

● 공시지가기준법

① 공시지가기준법이란 대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지공시지가를 기준으로 대상 토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정하는 방법이다.
② 토지를 감정평가할 때에는 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다.
③ 공시지가기준법을 적용하는 경우 사정보정의 과정은 필요치 않다.

 

● 임대료를 구하는 3가지 방법

① 임대사례비교법이란 대상 물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정 등의 과정을 거쳐 대상 물건의 임대료를 산정하는 방법이다.
② 적산법이란 대상 물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상 물건의 임대료를 산정하는 방법이다.
③ 수익분석법이란 일반 기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상 물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상 물건의 임대료를 산정하는 방법을 말한다.

 

● 방식의 이름

① 거래사례비교법에 의해 산정한 가액을 비준가액이라고 한다.
② 임대사례비교법에 의해 산정한 임대료를 비준임대료라고 한다.
③ 원가법에 의해 산정한 가액을 적산가액이라고 한다.
④ 적산법에 의해 산정한 임대료를 적산임료라고 한다.
⑤ 수익환원법에 의해 산정한 가액을 수익가액이라고 한다.
⑥ 수익분석법에 의해 산정한 임대료를 수익임대료라고 한다.

 

● 방식의 이름과 공식

① 제조달원가 - 감가수정 = 적산가액 /원가법
② 기초가액 x 기대이율 + 필요제경비 = 적산임료 /적산법
③ 순수익 + 필요제경비 = 수익임료 /수익분석법