2020년 공인중개사 1차 기출문제(5)

부동산학개론

부동산학개론

부동산학개론은 법 과목이 아닌 경제학·재정학·금융학·감정평가 등 여러 학문 중 부동산 관련 분야에서 출제된다. 즉 부동산 이론은 일반경제이론과 어떻게 다른가라는 관점으로 학습하고 부동산학에서 사용하는 용어를 잘 정리하면 좋은 점수를 받을 수 있다.

 

31~40번 문제

시험에 나온 기출문제로 실전 감각을 키워 확실하게 대비한다.

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31. A는 아파트를 구입하기 위해 은행으로부터 연초에 4억 원을 대출받았다. A가 받은 대출의 조건이 다음과 같을 때, 대출금리(ㄱ)와 2회 차에 상환할 원금(ㄴ)은? (단, 주어진 조건에 한함)

○ 대출금리: 고정금리
○ 대출기간: 20년
○ 연간 저당상수: 0.09
○ 1회 차 원금 상환액: 1,000만 원
○ 원리금 상환조건: 원리금균등상환방식, 매년 말 연단 위 상환

① ㄱ: 연간 5.5%, ㄴ: 1,455만 원
② ㄱ. 연간 6.0%, ㄴ: 1,260만 원
③ ㄱ: 연간 6.0%, ㄴ: 1,455만 원
④ ㄱ: 연간 6.5%, ㄴ: 1,065만 원
⑤ ㄱ: 연간 6.5%, ㄴ: 1,260만 원

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32. 부동산금융의 자금조달방식 중 지분금융(equity financing)에 해당하는 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 부동산투자회사(REITs)
ㄴ. 자산담보부기업어음(ABCP)
ㄷ. 공모(public offering)에 의한 증자
ㄹ. 프로젝트 금융
ㅁ. 주택상환사채

① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㄷ
③ ㄷ, ㅁ
④ ㄴ, ㄹ, ㅁ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅁ

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33. 한국주택금융공사의 주택담보노후연금(주택연금)에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 주택연금은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 연금방식으로 노후생활자금을 대출받는 제도이다.
② 주택연금은 수령기간이 경과할수록 대출잔액이 누적된다.
③ 주택소유자(또는 배우자)가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있다.
④ 담보주택의 대상으로 업무시설인 오피스텔도 포함된다.
⑤ 한국주택금융공사는 주택연금 담보주택의 가격하락에 대한 위험을 부담할 수 있다.

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34. A는 연소득이 5,000만 원이고 시장가치가 3억 원인 주택을 소유하고 있다. 현재 A가 이 주택을 담보로 5,000만 원을 대출받고 있을 때, 추가로 대출 가능한 최대금액은? (단, 주어진 조건에 한함)

○ 연간 저당상수: 0.1
○ 대출승인기준
- 담보인정비율(LTV): 시장가치기준 50% 이하
- 총부채상환비율(DTI): 40% 이하
※ 두 가지 대출승인기준을 모두 충족하여야 함

① 5,000만 원
② 7,500만 원
③ 1억 원
④ 1억 5,000만 원
⑤ 2억 원

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35. 부동산 가격공시에 관한 법령상 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있는 토지를 모두 고른 것은?

ㄱ. 표준지로 선정된 토지
ㄴ. 농지보전부담금의 부과대상이 아닌 토지
ㄷ. 개발부담금의 부과대상이 아닌 토지
ㄹ. 도시·군계획시설로서 공원이 지정된 토지
ㅁ. 국세 부과대상이 아닌 토지(국공유지의 경우에는 공공용 토지만 해당한다)

① ㄱ, ㄷ
② ㄴ, ㄹ, ㅁ
③ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ
④ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

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36. 감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 틀린 것은?

① 인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
② 동일수급권이란 대상부동산과 대체·경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
③ 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 선정하는 감정평가방법을 말한다.
④ 유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
⑤ 가치형성요인이란 대상물건의 시장가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.

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37. 다음은 감정평가방법에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

○ 공시지가기준법을 적용할 때 비교표준지 공시지가를 기준으로 (ㄱ), 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정 과정을 거친다.
○ 수익환원법에서는 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 (ㄴ)을 환원하거나 할인하여 가액을 산정한다.

① ㄱ: 시점수정, ㄴ: 현금흐름
② ㄱ: 시점수정, ㄴ: 투자가치
③ ㄱ: 사정보정, ㄴ: 복귀가치
④ ㄱ: 사정보정, ㄴ: 현금흐름
⑤ ㄱ: 사정보정, ㄴ: 투자가치

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38. 원가법으로 산정한 대상물건의 적산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

○ 사용승인일의 신축공사비: 6천만 원(신축공사비는 적정함)
○ 사용승인일: 2018.9.1
○ 기준시점: 2020.9.1
○ 건축비지수
- 2018.9.1 = 100
- 2020.9.1 = 110
○ 경제적 내용연수: 40년
○ 감가수정방법: 정액법
○ 내용연수 만료 시 잔가율: 10%

① 57,300,000원
② 59,300,000원
③ 62,700,000원
④ 63,030,000원
⑤ 72,600,000원

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39. 다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 비준가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

○ 평가대상토지: X시 Y동 210번지, 내, 110㎡, 일반상업지역
○ 기준시점: 2020.9.1
○ 거래사례
- 소재지: X시 Y동 250번지
- 지목 및 면적: 대, 120㎡
- 용도지역: 일반상업지역
- 거래가격: 2억 4천만 원
- 거래시점: 2020.2.1
- 거래사례는 정상적인 매매임
○ 지가변동률(2020.2.1 ~ 9.1): X시 상업지역 5% 상승
○ 지역요인: 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함
○ 개별요인: 대상토지는 거래사례에 비해 3% 우세함
○ 상승식으로 계산할 것

① 226,600,000원
② 237,930,000원
③ 259,560,000원
④ 283,156,000원
⑤ 285,516,000원

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40. 감정평가에 관한 규칙상 대상물건과 주된 감정평가방법의 연결이 틀린 것은?

① 과수원 - 공시지가기준법
② 광업재단 - 수익환원법
③ 임대료 - 임대사례비교법
④ 자동차 - 거래사례비교법
⑤ 건물 - 원가법

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정답

31	32	33	34	35	36	37	38	39	40
④	②	④	③	③	⑤	①	④	②	①