2020년 공인중개사 1차 기출문제(4)

부동산학개론

부동산학개론

부동산학개론은 법 과목이 아닌 경제학·재정학·금융학·감정평가 등 여러 학문 중 부동산 관련 분야에서 출제된다. 즉 부동산 이론은 일반경제이론과 어떻게 다른가라는 관점으로 학습하고 부동산학에서 사용하는 용어를 잘 정리하면 좋은 점수를 받을 수 있다.

 

23~29번 문제

시험에 나온 기출문제로 실전 감각을 키워 확실하게 대비한다.

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23. 다음 부동산 관련 제도 중 법령상 도입이 빠른 순서대로 나열한 것은?

ㄱ. 자산유동화제도
ㄴ. 공인중개사제도
ㄷ. 부동산실명제
ㄹ. 부동산거래신고제

① ㄱ→ㄴ→ㄷ→ㄹ
② ㄴ→ㄱ→ㄷ→ㄹ
③ ㄴ→ㄷ→ㄱ→ㄹ
④ ㄷ→ㄴ→ㄹ→ㄱ
⑤ ㄹ→ㄷ→ㄴ→ㄱ

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24. 다음 중 법령을 기준으로 현재 우리나라에서 시행되고 있는 제도를 모두 고른 것은?

ㄱ. 개발행위허가제
ㄴ. 택지소유상한제
ㄷ. 용도지역제
ㄹ. 토지초과이득세제

① ㄱ, ㄷ
② ㄴ, ㄹ
③ ㄱ, ㄴ, ㄷ
④ ㄴ, ㄷ, ㄹ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

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25. 다음에서 설명하고 있는 민간투자 사업방식은?

○ 사업기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체등이 협약에서 정한 기간 동안 임차하여 사용·수익 하는 방식
○ 학교시설, 문화시설 등 시설이용자로부터 사용료를 징수하기 어려운 사회기반시설 건설의 사업방식으로 활용

① BOT(build-operate-transfer) 방식
② BTO(build-transfer-operate) 방식
③ BLT(build-lease-transfer) 방식
④ BTL(build-transfer-lease) 방식
⑤ BOO(build-own-operate) 방식

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26. 자본환원율에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

ㄱ. 자본의 기회비용을 반영하므로, 자본시장에서 시장금리가 상승하면 함께 상승한다.
ㄴ. 부동산자산이 창출하는 순 영업소득에 해당 자산의 가격을 곱한 값이다.
ㄷ. 자산가격 상승에 대한 투자자들의 기대를 반영한다.
ㄹ. 자본환원율이 상승하면 자산가격이 상승한다.
ㅁ. 프로젝트의 위험이 높아지면 자본환원율도 상승한다.

① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㄷ, ㅁ
③ ㄴ, ㄷ, ㄹ
④ ㄴ, ㄹ, ㅁ
⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

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27. 향후 2년간 현금흐름을 이용한 다음 사업의 수익성 지수(PI)는? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

○ 모든 현금의 유입과 유출은 매년 말에만 발생
○ 현금유입은 1년 차 1,000만 원, 2년 차 1,200만 원
○ 현금유출은 현금유입의 80%
○ 1년 후 일시불의 현가계수 0.95
○ 2년 후 일시불의 현가계수 0.90

① 1.15
② 1.20
③ 1.25
④ 1.30
⑤ 1.35

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28. 수익형 부동산의 간접투자에서 자기 자본수익률을 상승시키는 전략으로 틀린 것은? (단, 세후기준이며, 다른 조건은 동일함)

① 임대관리를 통한 공실률 최소화
② 자본이득(capital gain) 증대를 위한 자산가치 극대화
③ 세금이 감면되는 도관체(conduit)를 활용한 절세효과 도모
④ 효율적 시설관리를 통한 운영경비 절감
⑤ 저당수익률이 총자본수익률보다 클 때, 부채비율을 높이는 자본구조 조정

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29. 임차인 A는 작년 1년 동안 분양면적 1,000㎡의 매장을 비율임대차(percentage lease) 방식으로 임차하 있다. 계약내용에 따르면, 매출액이 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 지급하고, 이를 초과하는 매출액에 대해서는 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 기대임대료에 가산하도록 하였다. 전년도 연 임대료로 총 5,500만 원을 지급한 경우, 해당 계약내용에 따른 손익분기점 매출액은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

○ 기본임대료 : 분양면적 ㎡당 5만 원
○ 손익분기점 매출액을 초과하는 매출액에 대한 임대료율 : 5%
○ 매출액 : 분양면적 ㎡당 30만 원

① 1억 6,000만 원
② 1억 7,000만 원
③ 1억 8,000만 원
④ 1억 9,000만 원
⑤ 2억 원

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정답

23	24	25	26	27	28	29
③	①	④	②	③	⑤	⑤