임대료 규제/ 임대료 보조/ 공공임대주택/ 부동산 조세

부동산학개론

■ 목차

- 임대료 규제/ 임대료 보조/ 공공임대주택

• 임대료 규제 정책
• 임대료 보조 정책
• 공공임대주택 정책
• 분양가 규제 정책

- 부동산 조세

• 조세의 전가와 부담
• 임대주택에 대한 재산세 부과의 효과
• 매매주택에 대한 양도소득세 부과의 효과
• 토지 단일세 등

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임대료 규제/ 임대료 보조/ 공공임대주택

◆ 임대료 규제 정책

① 임대료 규제 정책이란 정부가 임차인을 보호하기 위하여 시장 균형 임대료 이하로 임대료를 통제하는 정책이다.
② 만약 최고 임대료가 시장 임대료보다 높은 수준으로 규제되면 임대료 규제 정책은 시장에 아무런 영향을 주지 못한다.
③ 최고 임대료가 규제되면 단기적으로 임대주택 시장에 초과수요(주택부족) 현상이 발생한다.
④ 임대료 규제가 시행되면 임대주택의 사업성이 악화되기 때문에 장기적으로 장기적으로 임대주택의 물량(공급)이 감소한다
⑤ 정부가 임대료 상승을 규제하면 장기적으로 기존 임대주택이 다른 용도로 전환되면서 임대주택의 공급량이 감소한다.
⑥ 일반적으로 임대료 규제는 기존 임차인들의 주거 이동을 저해하게 된다.
⑦ 일반적으로 임대료 규제는 임대주택의 질을 저하시킬 수 있다.
⑧ 임대료 규제는 임대주택 물량이 감소하지 않는 단기에만 효과가 있는 정책이다.

 

◆ 임대료 보조 정책

① 임대료 보조는 정부가 임대료의 일부 또는 전부를 임차인에게 보조하는 정책이다.
② 임대료가 보조되면 단기적으로 임대주택에 대한 수요가 증가한다. (임대료 상승)
③ 임대료가 보조되면 장기적으로 임대주택에 대한 공급이 증가한다. (임대료 하락)
④ 임대료 보조 정책은 임대료 규제 정책과 달리 장기적으로 임대주택의 공급을 증가시킨다.

 

◆ 공공임대주택 정책

① 공공임대주택정책은 대표적인 직접 개입 방식이다.
② 정부가 공급하는 공공임대주택의 임대료는 시장 임대료보다 낮기 때문에 공공임대주택의 거주자들은 사적 시장의 임대료와의 차이만큼 정부로부터 주거비를 보조받는 효과가 발생한다.

 

◆ 분양가 규제 정책

① 분양가 규제 정책이란 무주택자의 주택가격 부담을 완화하기 위해서 시장 분양가 이하로 분양가를 통제하는 정책이다.
② 분양가 상한제에서 상한 가격이 시장가격보다 낮을 경우 일반적으로 초과수요가 발생한다.
③ 분양가 상한제는 주택건설업체의 수익성을 낮추는 요인으로 작용하여 신규 주택의 공급을 감소시킬 수 있다.

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부동산 조세

◆ 조세의 전가와 부담

① 조세가 부과되면 각 경제주체들은 조세부담을 다른 경제주체에게 이전시키고자 하는데 이를 조세의 전가 현상이라고 한다.
② 조세부담은 수요자와 공급자의 가격탄력성의 정도에 의해 결정된다. 일반적으로 조세부담은 보다 비탄력적인 상대방이 보다 많이 부담한다.

 

◆ 임대주택에 대한 재산세 부과의 효과

① 임대주택에 재산세가 부과된 경우 재산세의 실질적인 부담 정도는 수요와 공급의 가격 탄력성에 달려있다.
② 임차인의 가격탄력성이 임대인의 가격탄력성보다 탄력적이라면 임대주택에 재산세가 부과되면 재산세는 임대인이 보다 많이 부담한다.
③ 임차인이 완전 탄력적이라면 재산세는 임대인이 전부 부담한다.
④ 주택의 공급이 완전 비탄력적일 경우 재산세는 전부 공급자에게 귀착된다. 따라서 재산세가 전가되는 현상은 나타나지 않는다.

 

◆ 매매주택에 대한 양도소득세 부과의 효과

① 양도소득세가 중과되면 매수인이 지급하는 대금은 종전보다 많아지고 세금을 납부한 후 매도인이 가져가는 현금은 종전보다 적어진다.
② 주택공급의 동결효과란 가격이 오른 주택의 소유자가 양도소득세를 납부하지 않기 위해서 주택의 처분을 적극적으로 연기하거나 포기하는 현상을 말한다.
③ 양도소득세 부과로 주택의 동결효과가 발생하면 주택의 공급이 감소하여 주택의 가격이 상승할 수 있다.

 

◆ 토지 단일세 등

① 헨리 조지는 다른 모든 조세를 철폐하더라도 토지세만으로 충분히 국가의 재정을 확보할 수 있다고 하면서 다른 모든 조세를 철폐하고 토지에 대한 재산세만을 단일하게 부과해야 한다고 주장하였다.
② 탈세는 부정한 방법으로 세금의무를 면탈하는 범죄행위이고 조세회피는 세법의 미비점을 활용하여 세금의무를 피하는 것으로 사회적 비난의 대상은 되지만 불법은 아니다.
③ 토지의 이용을 특정 방향으로 유도하기 위해서는 토지 이용에 따라 차등 있게 조세를 부과하여야 한다.