부동산의 경기변동/ 에치켈의 거미집 모형/ 기출문제

부동산학개론

■ 목차

- 부동산의 경기변동

• 부동산의 경기변동의 유형
• 부동산 경기순환의 특징
• 부동산 경기회복의 특징
• 기타

- 에치켈의 거미집 모형

• 거미집 모형의 정의와 가정
• 거미집 모형의 구분 (탄력성을 제시한 경우)
• 거미의 모형의 구분 (기울기 값을 제시한 경우)
• 거미집 모형의 구분 : 수량(Q) 앞의 수치를 읽는다, P로 시작하는지 확인한다.

- 기출문제

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부동산의 경기변동

◆ 부동산 경기변동의 유형

① 대학교 근처 임대주택이 방학을 주기로 공실률이 높아지는 것은 계절적 변동의 사례이다.
② 매년 12월에 건축허가량이 다른 달에 비해 줄어드는 현상은 계절적 변동의 사례이다.
③ 정부의 부동산 대책과 같은 외부충격으로 주택시장의 경기가 변화했다면 이는 무작위적 경기변동(불규칙적 경기변동 또는 비순환적 경기변동)의 사례이다.
④ 일시적인 정부규제 완화로 건축허가량이 증가하였다면 이는 불규칙 경기변동에 해당된다.

 

◆ 부동산 경기순환의 특징

① 부동산 경기는 일반적으로 주기는 길고 진폭은 크다.
② 부동산 경기는 주기의 각 순환국면이 불명확・불규칙한 특징을 갖는다.
③ 부동산 경기순환의 경우 확장기의 기간은 길고 수축기의 기간은 짧다.
④ 일반적으로 경기 회복은 길고 완만하지만 경기 후퇴는 짧고 빠르다.

 

◆ 부동산 경기회복의 특징

① 회복국면에서는 경기의 회복에 대한 기대감으로 건축허가 신청건수가 점차 증가한다.
② 후퇴국면이 일반경기와 병행하여 장기화되면 점차 공실률은 증가하기도 한다.
③ 회복시장은 매도자가 거래를 주저하는 경향이 있기 때문에 매도자가 중시되는 시장이다.
④ 상향시장에서 직전 회복시장의 거래가격은 새로운 거래에 하한선이 된다.
⑤ 후퇴국면에서 중개 활동은 매도자보다 매수자를 중시하게 된다.
⑥ 하향시장에서 직전 회복시장의 거래가격은 새로운 거래의 상한선이 된다.
⑦ 부동산 시장은 회복·상향・후퇴・하향의 4가지 국면 외에 안정시장이라는 국면이 있다.

 

◆기타

① 부동산 전체 경기는 서로 다른 형태를 보이는 부동산 부분 시장들의 가중평균치적인 성격을 지닌다.
② 상업용·공업용 부동산 경기는 일반 경기와 병행하는 경향이 있으나 주거용 부동산 경기는 일반 경기에 역행하는 경향이 있다.
③ 건축량, 거래량 등은 부동산 경기를 측정하는 지표가 될 수 있다.

 

에치켈의 거미집 모형

◆ 거미집 모형의 정의와 가정

① 거미집 이론이란 수요와 공급의 시차 또는 공급의 장기성이 농산물 가격의 주기적인 폭등과 폭락을 만들어낸다는 이론이다.
② 거미집 모형은 가격이 변할 때 수요량은 즉각 변화함을 가정한다.
③ 거미집 모형은 가격이 변할 때 공급량은 일정 기간 후에 변화함을 가정한다.
④ 거미집 모형은 공급자가 현재 가격에만 반응함을 가정한다.
⑤거미집 모형의 현상은 주거용 부동산보다 경기를 많이 타는 상업용이나 공업용 부동산에서 더 강하게 나타난다.

 

◆ 거미집 모형의 구분 (탄력성을 제시한 경우)

① 수요의 가격 탄력성 1.4 / 공급의 가격 탄력성 0.9 ☞ 수렴형
② 수요의 가격 탄력성 0.9 / 공급의 가격 탄력성 0.9 ☞ 순환형
③ 수요의 가격 탄력성 0.6 / 공급의 가격 탄력성 0.9 ☞ 발산형

 

◆ 거미집 모형의 구분 (기울기 값을 제시한 경우)

① 수요곡선 기울기 값 -1.5 / 공급곡선 기울기 값 +2.0 ☞ 수렴형
② 수요곡선 기울기 값 -2.0 / 공급곡선 기울기 값 +2.0 ☞ 순환형
③ 수요곡선 기울기 값 -3.5 / 공급곡선 기울기 값 +2.0 ☞ 발산형

 

◆ 거미집 모형의 구분: 수량(Q) 앞의 수치를 읽는다, P로 시작하는지 확인한다.

① 수요함수 P = 100 -1.5Qd /공급함수 P = 50+2Qs ☞ 수렴형
② 수요함수 P = 400 - 2Qd /공급함수 2P = 100+4Qs ☞ 순환형
③ 수요함수 P = 100 - 1Qd /공급함수 2P = 50+1Qs ☞ 발산형
④ 수요함수 Qd = 100 - P /공급함수 2Qs = -10+P ☞ 수렴형
⑤ 수요함수 Qd = 100 - 1/2P /공급함수 2Qs = -10+1/2P ☞ 수렴형

 

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기출문제

1. 1년 후 신역사가 들어선다는 정보가 있다. 이 정보의 현재가치는? (단, 제시된 가격은 개발정보의 실현 여부에 의해 발생하는 가격차이만을 반영하고 주어진 조건에 한함)

· 역세권 인근에 일단의 토지가 있다.
· 역세권 개발계획에 따라 1년 후 신역사가 들어설 가능성은 40%로 알려져 있다.
· 이 토지의 1년 후 예상가격은 신역사가 들어서는 경우 8억 8천만 원, 들어서지 않는 경우 6억 6천만 원이다.
· 투자자의 요구수익률은 연 10%이다.

2. 복합쇼핑몰 개발사업이 진행된다는 정보가 있다. 다음과 같이 주어진 조건하에서 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 이 정보의 현재가치는?

· 복합쇼핑몰 개발예정지 인근에 일단의 A토지가 있다.
· 2년 후 도심에 복합쇼핑몰이 개발될 가능성은 50%로 알려져 있다.
· 2년 후 도심에 복합쇼핑몰이 개발되면 A토지의 가격은 6억 500만 원, 개발되지 않으면 3억 250만 원으로 예상된다.
· 투자자의 요구수익률은 연 10%이다.

1번 정답: ③
2번 정답: 1억 2,500만 원