감정평가의 이해/ 지역분석과 개별분석/ 기출문제

부동산학개론

■ 목차
- 감정평가의 이해

• 가치와 가격의 구별
• 가치발생요인
• 가치형성요인

- 지역분석과 개별분석

• 지역분석과 개별분석
• 인근지역, 유사지역, 동일수급권

- 기출문제

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감정평가의 이해

◆ 가치와 가격의 구별

① 가치는 "부동산으로부터 장래 기대되는 유·무형의 편익을 현재가치로 환원한 값"이다.
② 가격은 가치가 시장을 통해 화폐단위로 구현된 것이다.
③ 가치는 사람에 따라 달라지는 주관적·추상적인 개념이고, 가격은 가치가 시장을 통하여 화폐단위로 구현된 객관적·구체적인 개념이다.
④ 가치(value)는 평가목적에 따라 일정 시점에서 여러 가지가 존재하지만, 가격은 일정시점에 하나만 존재한다.
⑤ 가격은 실제 거래된 금액으로 과거의 값이고, 가치는 장래 기대이익의 현재가치로서 현재의 값이다.
⑥ 동일한 부동산에 2개 이상의 권리·이익이 존재하는 경우에 각각의 권리에는 각각의 가격이 형성된다.

 

◆ 가치발생요인

① 부동산 가치는 효용, 상대적 희소성 및 유효수요 등 가치발생요인들의 상호 결합으로 발생한다.
② 일부 학자는 가치발생요인으로 권리의 이전가능성을 추가하기도 한다.
③ 효용은 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력을 의미한다. 부동산은 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성으로 표현된다.
④ 상대성 희소성이란 인간의 욕구에 비해 재화의 양이 상대적으로 부족한 상태이다.
⑤ 상대적 희소성이란 부동산 수요에 비해 공급이 상대적으로 부족한 상태이다.
⑥ 유효수요란 대상 부동산을 구매하고자 하는 욕구로 지불능력(구매력)을 갖춘 수요이다.

 

◆ 가치형성요인

① 가치형성요인이란 대상 물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
② 가치형성요인은 고정·불변적인 것이 아니라, 끊임없이 변화한다.

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지역분석과 개별분석

◆ 지역분석과 개별분석

① 지역분석이란 대상이 속한 지역의 지역요인을 분석하여 지역의 표준적 이용과 지역의 가격 수준을 분석하는 과정이다.
② 개별분석은 대상 부동산의 개별요인을 분석하여 최유효 이용을 판정하고 대상 부동산의 가격을 개별화·구체화하는 과정이다.
③ 지역분석은 당해 지역의 표준적 이용의 장래 동향을 명백히 하고, 개별 분석은 당해 부동산의 최유효 이용을 판정한다.
④ 지역분석은 그 지역에 속하는 부동산의 가격 수준을 판정하는 과정이고, 개별분석은 개별 부동산의 구체적 가격을 판정하는 과정이다.
⑤ 지역분석은 지역적·광역적인 개념이고, 개별분석은 부분적·국지적 개념이다.
⑥ 지역분석은 개별분석 전에 이루어지는 것이 일반적이다.

 

◆ 인근지역, 유사지역, 동일수급권

① 인근지역은 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역이다.
② 유사지역은 대상 부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역이다.
③ 동일수급권은 대상 부동산과 대체·경쟁 관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 다른 부동산이 존재하는 권역으로, 인근지역과 유사지역을 포함하는 광역적인 권역이다.

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기출문제

◆ 1~2번 문제

1. 허프(D.Huff) 모형을 활용하여 X지역의 주민이 할인점 A를 방문할 확률과 할인점 A의 월 추정 매출액을 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

· X지역의 현재 주민 : 4,000명 · 1인당 월 할인점 소비액 : 35만원 · 공간마찰계수 : 2 · X지역의 주민은 모두 구매자이고, A, B, C 할인점에서만 구매한다고 가정

구분	할인점 A	할인점 B	할인점 C
면적	500㎡	300㎡	450㎡
X지역 거주지로부터의 거리	5km	10km	15km

① 80%, 10억 9,200만 원
② 80%, 11억 2,000만 원
③ 82%, 11억 4,800만 원
④ 82%, 11억 7,600만 원
⑤ 82%, 12억 400만 원

정답: ②

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2. 컨버스(P. Converse)의 분기점모형에 따르면 상권은 거리의 제곱에 반비례하고 인구에 비례한다. 다음의 조건에서 A, B 도시의 상권 경계지점은 A시로부터 얼마나 떨어진 곳에 형성되는가? (단, 주어진 조건에 한함)

· A시의 인구 : 16만명, B시의 인구 : 4만명 · 두 도시 간의 거리 : 15km · 두 도시의 인구는 모두 구매자이며, 두 도시에서만 구매함

① 8km
② 9km
③ 10km
④ 11km
⑤ 12km

정답: ③