부동산 시장과 주택시장/ 주거분리/ 주택여과현상/ 부동산 시장과 정보의 효율성

부동산학개론

■ 목차

- 부동산 시장과 주택시장

• 부동산 시장의 특징
• 주택시장분석 용어
• 주택유량과 주택저량

- 주택분리/ 주택여과 현상

• 주택분리 현상
• 주택여과 현상

- 부동산 시장과 정보의 효율성

• 효율적 시장의 유형과 정보 분석
• 초과이윤의 획득 가능성
• 할당 효율적 시장

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부동산 시장과 주택시장

◆ 부동산 시장의 특징

① 부동산 시장이란 양, 질, 위치 등의 측면에서 유사한 부동산에 대해 유사한 가격이 형성되는 지리적 구역이다.
② 주택시장은 지역적 경향이 강하고 지역수요에 의존한다.
③ 부동산 공급에는 상당한 시간이 소요되므로 단기적으로 가격이 왜곡될 가능성이 크다.
④ 부동산 시장의 비공개성은 부동산의 정보수집을 어렵게 한다.
⑤ 부동산은 고가이기 때문에 자금 조달 가능성이 시장 참여에 영향을 미친다.
⑥ 부동산은 개별성이 강하기 때문에 부동산 상품은 표준화가 어렵고 부동산 상품별로 시장이 조직될 수 없다.
⑦ 부동산 시장은 불완전시장으로 완전경쟁을 전제로 하는 이론이나 모형이 적용되기 어렵다.

 

◆ 주택시장분석 용어

① 주택소요는 정부가 추계한 주택 필요량으로 사회・복지 정책상의 개념이다.
② 불량주택과 같은 저가주택은 시장실패로 발생되는 것이 아니라 소득의 문제로 발생된다.
③ 소득대비 주택가격비율이란 주택가격이 연평균소득의 몇 배인지를 나타내는 지표로 PIR이 10이라면 10년의 소득을 모아야 주택을 구입할 수 있음을 의미한다.
④ 주택시장의 단기 공급곡선은 저량개념이고 장기공급곡선은 유량개념이다.

 

◆ 주택유량과 주택저량

유량분석 (장기분석)					유량의 수요량: 일정기간 사람들이 보유하고자 하는 주택량 유량의 공급량: 일저이간 신규로 공급하고자 하는 주택량
저량분석 (단기분석)					저량의 수요량: 일정시점 사람들이 보유하고자 하는 주택량 저량의 공급량: 일정시점 시장에 존재하는 주택량

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주거분리/ 주택여과현상

◆ 주거분리 현상

① 주거분리는 주택시장이 소득계층별로 분화되는 현상을 말한다.
② 주거분리 현상의 원인은 외부효과 때문이다.
③ 주거분리는 주택소비자가 정(+)의 외부효과는 추구하려 하고 부(-)의 외부효과는 피하려는 동기에서 비롯된다.

 

◆ 주택여과 현상

① 주택여과 또는 주택필터링현상은 서로 다른 소득계층 간에 주택이 순환되는 현상을 말한다.
② 주택여과는 가구의 질적 변화와 가구의 이동 현상을 설명하는데 유용하다.
③ 노후화된 고소득층의 주택이 저소득층의 사용으로 전환되는 현상을 하향여과라고 한다.
④ 고소득층 주거지역으로 저소득층이 들어오는 것을 하향여과 과정이라고 한다.
⑤ 하향여과는 저소득층의 소득이 증가하거나 정부의 보조로 인하여 저가주택에 대한 수요가 증가할 때 나타난다.
⑥ 하향여과가 발생하면 저가주택에 대한 공급량(물량)은 증가한다.
⑦ 상향여과는 저소득층 주거지역의 저급주택이 수선되거나 재개발될 때 나타난다.
⑧ 상향여과는 저소득층 주거지역에서 주택의 보수를 통한 가치 상승분이 보수비용보다 클 때 나타나는 현상이다.

 

① 고소득층 주거지역에서 주택 개량에 소요되는 비용이 개량으로 인한 가치 상승분보다 크다면 하향여과가 발생하기 쉽다.
② 저소득층 주거지역에서 주택의 보수(재개발)를 통한 가치 상승분이 보수(재개발) 비용보다 크다면 상향여과가 발생하기 쉽다.

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부동산 시장과 정보의 효율성

◆ 효율적 시장의 유형과 정보 분석

① 효율적 시장이란 새로운 정보가 지체 없이 가격에 반영되는 시장이다.
② 효율적 시장은 시장에 반영되는 정보의 종류에 따라 약성, 준강성, 강성 효율적 시장으로 구분된다.
③ 과거의 정보가 지체 없이 가격에 반영되는 시장이라면 약성 효율적 시장이다.
④ 과거 정보와 현재 공표된 정보가 가격에 즉각적으로 반영된다면 준강성 효율적 시장이다.
⑤ 공표된 것이건 그렇지 않은 것이건 어떠한 정보도 이미 가격에 반영되어 있다면 강성 효율적 시장이다.
⑥ 과거 정보를 통해 시장을 분석하는 기법을 기술적 분석이라 한다.
⑦ 과거 정보와 현재 공표된 정보를 함께 이용하여 시장을 분석하는 기법을 기본적 분석이라고 한다.

 

◆ 초과이윤의 획득 가능성

① 약성 효율적 시장에서는 기본적 분석을 통해 초과이윤을 획득할 수 있다.
② 준강성 효율적 시장에서 내부정보를 획득하면 초과이윤을 획득할 수 있다.
③ 강성 효율적 시장은 이미 모든 정보가 가격에 반영되어 있으므로 어떤 정보를 분석하더라도 초과이윤을 획득할 수 없는 시장이다.
④ 어떠한 형태의 효율적 시장이 부동산 시장에 존재하는가는 나라마다 다르며 효율성의 정도도 다르다.
⑤ 일반적으로 부동산 시장은 준강성 효율적 시장까지 나타난다고 볼 수 있다.
⑥ 어느 지역을 주택투기지역으로 지정할 것이라는 소문이 시장에 알려지자 해당 지역 주택시장이 급격하게 냉각되었다면 이는 효율적 시장이론으로 설명할 수 있다.

 

◆ 할당 효율적 시장

① 할당 효율적 시장이란 모든 투자 시장에서 위험을 감안한 수익률이 동일하여 어느 시장에서도 초과이윤을 획득할 수 없는 시장을 말한다.
② 부동산 시장은 여러 가지 불완전한 요소가 많지만 할당 효율적 시장이 될 수 있다.