투자 분석 기법/ 비할인법/ 부동산 금융의 이해

부동산학개론

■ 목차
투자 분석 기법/ 비할인법

• 수익률과 승수의 이해
• 수익률법과 승수법
• 비율분석법

부동산 금융의 이해

• 부동산 금융의 분류
• 부동산 금융의 기능
• 주택금융의 위험과 그 대책

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투자 분석 기법/ 비할인법

◆ 수익률과 승수의 이해

① 산정 원칙

1. 총수익, 순 영업소득 → 총투자금액
2. 세전, 세후현금수지 → 지분투자금액

② 수익률은 투자금액이 아래로↓, 승수는 투자금액이 위로↑
③ 수익률과 승수는 역의 관계에 있다.

◆ 수익률법과 승수법

① 유효총소득률이란 총투자금액에 대한 유효총소득의 비율이다.
② 순소득률(자본환원이율)은 총투자금액에 대한 순 영업소득의 비율이다.
③ 세전현금수지율(지분배당률)은 지분투자금액에 대한 세전현금수지의 비율이다.
④ 유효총소득승수란 총투자금액을 유효총소득으로 나눈 값이다.
⑤ 순소득승수(자본회수기간)란 총투자금액을 순 영업소득으로 나눈 값이다.
⑥ 세후현금흐름승수는 지분투자금액을 세후현금흐름으로 나눈 값이다.
⑦ 총소득률은 순소득률 보다 크다.
⑧ 세전현금수지율은 세후현금수지율 보다 크다.
⑨ 총소득승수는 순소득승수 보다 작다.
⑩ 세전현금수지승수는 세후현금수지승수 보다 작다.

◆ 비율분석법

① 부채감당률은 순 영업소득이 부채서비스액을 감당할 수 있는지를 나타내는 지표이다.
② 부채감당률이 1보다 크다는 것은 순 영업소득이 대출의 원리금을 상환하고도 잔여액이 있음을 의미한다.
③ 순 영업소득이 1억이고 은행에 지급할 원리금 상환액이 5,000만 원이라면 부채감당률은 2.0으로 측정된다.
④ 채무불이행률은 유효총소득에 대한 영업경비와 부채서비스액의 합계의 비율이다.
⑤ 총 자산회전율은 투자된 총자산에 대한 총소득의 비율을 말한다.
⑥ 투자자가 10억 원에 해당하는 부동산을 구입하기 위해 대출 8억 원을 받았다면 대부비율은 80%이고 부채비율은 400%가 된다.
⑦ 부채비율은 자기 자본에 대한 부채의 비율이다.
⑧ 비율분석법은 동일한 투자대안이라도 사용하는 지표에 따라 투자결정이 다르게 나타날 수 있다.

 

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부동산 금융의 이해

◆ 부동산 금융의 분류

① 사채발행을 통한 자금의 조달은 부채 금융에 해당한다.
② 부동산 신디케이션, 조인트 벤처 등은 지분 금융에 해당된다.
③ 주택을 구입하거나 개량하는 데 필요한 자금을 대출받는 것을 주택소비금융이라고 하고 주택건설에 필요한 자금을 건설업자에게 빌려주는 것을 주택개발금융이라고 한다.
④ 주택소비금융은 주택을 구입하려는 사람이 주택을 담보로 제공하고 자금을 제공받는 형태의 금융을 의미한다.
⑤ 은행이 주택구입에 필요한 자금을 차입자에게 대출해 주는 시장은 주택자금 대출시장이고 은행 등 금융기관에 대출에 필요한 자금을 공급해 주는 시장은 주택자금 공급시장이다.

◆ 부동산 금융의 기능

① 주택금융은 주택자금의 조성, 자가주택 공급확대, 주거안정 등의 기능이 있다.
② 대출이자율이 낮을수록 주택의 수요는 증가한다.
③ 대부비율이 상승할수록 주택의 수요는 증가한다.

◆ 주택금융의 위험과 그 대책

① 대출금리가 고정된 상태에서 시장이자율이 상승하면 대출기관의 수익성이 악화된다.
② 대출기관은 이자율변동에 따른 위험을 회피하기 위해 변동금리상품을 판매한다.
③ 대출금리가 고정된 상태에서 시장이자율이 약정이자율보다 낮아지면 차입자는 조기상환을 고려한다.
④ 예상치 못한 인플레이션이 발생하면 채권자인 은행은 불리하고 차입자는 유리해진다.
⑤ 은행은 인플레이션 위험을 차입자에게 전가시키기 위해서 변동금리상품을 선호한다.