대출금액/ 대출금리/ 상환 방식의 비교

부동산학개론

■ 목차
- 대출금액/ 대출금리

• 대출금액과 관련된 용어
• 대출금액을 구하는 요령
• 변동금리 상품의 특징

- 상환 방식의 비교

• 원리금 균등 상환 방식의 특징
• 원금 균등 상환 방식의 특징
• 체증식 상환 방식의 특징
• 상환방법의 비교(1)
• 상환방법의 비교(2)

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대출금액/ 대출금리

◆ 대출금액과 관련된 용어

① 대부비율(LTV)은 차입자가 제공한 담보물의 가치를 기준으로 대출금액을 결정하는 기준이다.
② 대부비율이 올라갈수록 대출금액은 증가한다.
③ 총부채상환비율(DTI)은 차입자의 소득을 기준으로 대출금액의 적정성을 판단하는 기준이다.
④ 총부채상환비율(DTI)이 올라갈수록 대출금액은 증가한다.
⑤ 부동산경기가 너무 과열되면 정부는 LTV와 DTI를 하향조정함으로써 경기를 조정한다.
⑥ 잔금비율이란 대출총액에서 미상환된 저당원금(잔금)이 차지하는 비율이다.
⑦ 잔금비율은 연금의 현재가치계수를 통해 구할 수 있다.
⑧상환비율과 잔금비율을 합하면 1이 된다. (상환비율 + 잔금비율 =1)

◆ 대출금액을 구하는 요령

1. LTV(40%)가 주어진 경우	담보물 가격 x LTV(40%) → 대출금액
2. DTI, DSR, 부채감당률이 주어진 경우	DSR 부채감당률 → 원금 + 이자 → 대출금액 DTI

◆ 변동금리 상품의 특징

① 변동금리란 사전에 약정한 방법으로 일정기간마다 대출금리를 변동시키는 방법이다.
② 변동금리상품의 대출금리는 기준 금리(또는 기준 지표)와 가산금리로 구성되어 있다.
③ 현재 우리나라는 기준 금리로 CD 유통수익률을 활용하고 기준 지표로 COFIX(자금조달비용지수)를 활용한다.
④ 가산금리는 차입자의 신용도, 담보 유무 등으로 판단된 대출 위험에 따라 기준금리에 가산되는 금리이다.
⑤ 변동금리방식을 적용함에 있어서 이자율 조정주기를 짧게 할수록 대출자인 은행의 위험은 차입자에게 보다 빠르게 전가된다.
⑥ 다른 조건이 동일하다면 일반적으로 고정금리상품의 대출금리가 변동금리상품의 대출금리보다 높다.
⑦ 향후 시장이자율이 하락할 것으로 예상되면 차입자는 변동금리 방식을 선호한다.

 

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상환 방식의 비교

◆ 원리금 균등 상환 방식의 특징

① 매기 상환하는 원금과 이자 합계, 즉 저당지불액이 동일하도록 상환하는 방식은 원리금 균등 상환 방식이다.
② 원리금 균등 상환 방식은 매기 지급하는 원리금상환액은 동일하지만 원리금 중에서 원금과 이자가 차지하는 비중은 상환시기에 따라 달라진다.
③ 원리금 균등 상환 방식은 매기 이자가 감소하는 만큼 원금 상환액이 증가한다.

◆ 원금 균등 상환 방식의 특징

① 매기 상환하는 원금이 균등하도록 상환하는 방식은 원금 균등 상환 방식이다.
② 원금 균등 상환 방식의 경우 매기에 상환하는 원리금은 일정하게 감소한다.
③ 원금 균등 상환 방식의 대출 잔액은 상환기간이 경과할수록 매기 일정금액이 감소한다.

◆ 체증식 상환 방식의 특징

① 원금과 이자의 합계가 점점 증가하도록 상환하는 방식은 체증식 상환 방식이다.
② 체증식 상환 방식은 미래 소득이 증가할 것으로 기대되는 젊은 계층에 유리한 방식이다.
③ 체증식(점증식) 상환 방식은 부의 상환이 발생할 수 있다.

◆ 상환방법의 비교(1)

	(원금 균등 상환 방식)
① 상환 초기에 은행에 상환하는 원금의 크기	가장 많다.
② 상환 초기에 은행에 지불하는 불입액(원금+이자)의 크기	가장 많다.
③ 상환 초기에 중도 상환할 경우 대출 잔금의 크기	가장 적다.
④ 상환 기간 전체에 지급한 총누적이자액	가장 적다.
⑤ 상환 기간 전체에 상환한 총누적원리금	가장 적다.

◆ 상환방법의 비교(2)

① 초기의 불입액은 원금균등분할상환방식이 원리금균등분할상환방식보다 많다.
② 초기 저당지불액은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 적다.
③ 대출기간 초기에는 중도상환 시 차입자가 상환해야 하는 저당잔금은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 많다.
④ 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 상환기간 전체의 누적이자액이 보다 많은 방식이다.