투자의 현금흐름 분석/ 투자 분석 기법/ 할인법

부동산학개론

■ 목차
- 투자의 현금흐름 분석

• 지출항목의 중요성
• 보유기간 현금흐름
• 기간 말 현금흐름

- 투자 분석 기법/ 할인법

• 투자분석기법의 분류
• 투자분석기법 중 할인법
• 할인법의 특징

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투자의 현금흐름 분석

◆ 지출항목의 중요성

1. 보유기간 현금흐름	· 영업경비를 차감하면 순영업소득 · 부채서비스액을 차감하면 세전현금수지 · 영업소득세를 차감하면 세후현금수지
2. 기간 말 현금흐름	· 매도경비를 차감하면 순매도소득 · 미상환 저당잔금을 차감하면 세전지분복귀액 ·양도소득세를 차감하면 세후지분복귀액

◆ 보유기간 현금흐름

① 유효총소득은 가능총소득에서 공실 및 불량부채를 공제하고 기타 소득을 고려하여 산정한 소득이다.
② 순 영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득이다.
③ 세전현금흐름은 지분투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로 순 영업소득에서 부채서비스액(원리금상환액)을 차감한 소득이다.
④ 영업경비는 부동산 운영과 직접 관련 있는 경비로 광고비, 전기세, 수선비, 보험료 등이 이에 해당된다.
⑤ 재산세는 영업경비에 포함되나 소득세는 영업경비에 포함되지 않는다.
⑥ 순 영업소득은 세전현금수지와 동일할 수 있다.

• (순 영업소득 - 부채서비스액 = 세전현금수지)

⑦ 과세 대상 소득이 적자가 아니고 투자자가 과세 대상이라면 세전 현금흐름은 세후 현금흐름보다 크다.

• (세전현금수지 - 영업소득세 = 세후현금수지)

⑧ 순 영업소득과 세전 현금수지의 차이는 부채서비스액이다.
⑨ 영업소득세를 계산하는 과정에서 이자비용과 감가상각비는 모두 세금에서 공제된다.

◆ 기간 말 현금흐름

① 매각시점에 미상환 대출 잔액이 있다면 세전 매각현금흐름은 총 매각대금보다 작다.

• (순매도소득 - 미상환 저당잔금 = 세전지분복귀액)

② 세전지분복귀액을 구하기 위해서는 미상환 저당잔금을 알아야 한다.
③ 세전지분복귀액은 자산의 순매각금액에서 미상환 저당잔액을 차감하여 지분투자자의 몫으로 되돌아오는 금액을 말한다.

 

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투자 분석 기법/ 할인법

◆ 투자분석기법의 분류

① 순현가법, 수익성지수법, 내부수익률법은 화폐의 시간가치를 고려하는 할인법이다.
② 현가회수기간법은 화폐의 시간가치를 고려하는 방법이다.
③ 수익률법과 승수법, 단순회수기간법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 비할인법이다.

◆ 투자분석기법 중 할인법

① 순현가란 장래 발생되는 현금유입의 현재가치 합계에서 현금유출의 현재가치 합계를 차감한 값이다.
② 순현가법(NPV)은 장래 기대되는 세후소득의 현가 합과 투자비용의 현가 합을 서로 비교하여 투자의사를 결정한다.
③ 순현가법은 순현재가치가 0보다 큰 대안을 선택하는 방식이다.
④ 수익성지수란 수익의 현재가치 합을 비용의 현재가치 합으로 나눈 값이다.
⑤ 수익성지수란 장래 기대되는 현금유출의 현재가치에 대한 현금유입의 현재가치의 비율이다.
⑥ 수익성지수법은 수익성지수가 1보다 큰 대안을 선택하는 방식이다.
⑦ 내부수익률은 '순현가=0'으로 만드는 할인율이다.
⑧ 내부수익률법은 내부수익률을 투자자의 요구수익률과 비교하여 투자를 결정하는 방법이다.
⑨ 내부수익률법은 내부수익률이 요구수익률보다 큰 경우에는 투자가치가 있다고 할 수 있다.

◆ 할인법의 특징

① 순현가가 0이라면 수익성지수는 1이 된다.
② 순현가를 산정하기 위해서는 사전에 할인율이 결정되어야 한다. 투자에서 할인율은 투자자의 요구수익률을 적용한다.
③ 할인율(요구수익률)이 클수록 순현가는 작아진다.
④ 하나의 투자대안에 대한 의사결정에서 순현가법의 결과와 내부수익률법의 결과는 동일하다.
⑤ 여러 투자대안 중 하나를 선택하는 경우에 순현가법과 내부수익률법의 결과는 달라질 수 있다.
⑥ 일반적으로 순현가법은 내부수익률법에 비해 보다 우월한 방법으로 평가된다.

1. 재투자율의 가정에서 순현가법이 보다 합리적이다.(순현가법 - 요구수익률, 내부수익률법 - 내부수익률)
2. 가치가산의 원리(부의 극대화)의 측면에서 순현가법이 보다 합리적이다.
3. 내부수익률은 존재하지 않거나 복수가 산정될 수 있다는 단점이 있다.