투자의 수익/ 투자의 위험/ 투자 결정 이론

부동산학개론

■ 목차
- 투자의 수익

• 투자의 의미
• 지렛대 효과의 의미와 구분
• 정(+)의 지렛대 효과 요건

- 투자의 의미

• 부동산투자의 위험

- 투자 결정 이론

• 수익률의 개념
• 수익률을 통한 투자대안의 선택
• 평균-분산 지배원리를 통한 투자대안의 선택

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투자의 수익

◆ 투자의 의미

① 투자란 장래 불확실한 수익을 목적으로 자금을 투입하는 행위이다
② 투자란 장래 불확실한 수익을 목적으로 확실한 현재의 소비를 희생 또는 교환하는 행위이다.
③ 수익률(환원이율)이란 투자금액에 대한 수익의 비율이다.
④ 지분수익률이란 지분투자금액에 대한 지분수익의 비율이다.

 

◆ 지렛대 효과의 의미와 구분

① 지렛대 효과란 타인자본을 이용하여 지분수익률을 변화시키고자 하는 효과이다.
② 전세를 끼고 주택을 투자하는 것은 지렛대 효과를 누리고자 하는 행동이다.
③ 타인자본을 활용한 경우 지분수익률이 상승한다면 이는 정(+)의 지렛대 효과이다.
④ 타인자본을 활용한 경우 지분수익률이 하락한다면 이는 부(-)의 지렛대 효과이다.
⑤ 타인자본을 활용하더라도 지분수익률에 변화가 없다면 이는 중립적 지렛대 효과이다.

 

◆ 정(+)의 지렛대 효과 요건

① 총자본수익률(종합수익률) 보다 저당수익률(대출금리)이 낮다면 정(+)의 지렛대 효과가 발생한다.
② 투자수익률보다 지분수익률이 높다면 정(+)의 지렛대 효과가 발생한다.
③ 투자수익률보다 낮은 금리로 대출이 가능하다면 부채비율(대부비율, 차입비율)이 크면 클수록 지분수익률은 보다 증가한다.
④ 지렛대 효과를 통해 지분 수익률이 증가하면 부담해야 할 위험도 그만큼 증가한다.

 

투자의 의미

◆ 부동산 투자의 위험

① 부동산 투자사업 자체에서 발생되는 수익성에 관한 위험을 사업상 위험이라고 한다.
② 근로자의 파업, 영업경비의 변동 등으로 발생하는 투자의 불확실성은 운영 위험이다.
③ 외부 환경 변화로 발생되는 상대적 위치의 변화로 야기되는 불확실성은 위치적 위험이다.
④ 부동산을 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성은 유동성 위험이다.
⑤ 위험은 분산이나 표준편차로 측정할 수 있다.
⑥ 측정된 분산이나 표준편차가 클수록 보다 위험한 대안으로 평가된다.
⑦ 일반적으로 투자의 위험과 수익은 비례관계에 있다. 따라서 위험을 감수하지 않는다면 투자의 수익도 얻을 수 없다.
⑧ 정부의 정책이나 법률개정 등으로 인해 투자수익률이 변화하는 것을 법적 위험이라고 한다.
⑨ 위험이 예상되는 경우에 위험 회피성 투자자는 예상되는 위험에 대해 보상을 요구한다.

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투자 결정 이론

◆ 수익률의 개념

① 기대수익률이란 투자대안으로부터 기대되는 수익률을 의미한다.
② 기대수익률은 투자로부터 발생되는 미래 현금유입과 현금유출을 통해 산정된다.
③ 요구수익률이란 투자자가 자금을 투자하기 위해 요구하는 최소한의 수익률을 의미한다.
④ 요구수익률은 무위험률에 위험할증률로 구성되어 있다.
⑤ 요구수익률은 시간에 대한 대가와 위험에 대한 대가로 구성되어 있다.
⑥ 다른 조건이 동일할 때 무위험률이 상승하면 요구수익률은 상승하게 된다.
⑦ 요구수익률은 투자자에 따라 달라지는 주관적 수익률이다.
⑧ 실현수익률이란 투자가 이루어지고 난 후에 현실적으로 달성된 수익률을 말한다.

 

◆ 수익률을 통한 투자대안의 선택

① 기대수익률이 요구수익률보다 크다면 투자는 이루어질 것이다.
② 기대수익률이 요구수익률보다 크다면 투자가치가 있다고 할 수 있다.
③ 기대수익률과 요구수익률은 장기적으로 일치되려는 경향이 있다. 따라서 현재 기대수익률이 요구수익률보다 크다면 장기적으로 기대수익률은 하락한다.
④ A투자 안의 기대수익률이 요구수익률보다 높다면 투자수요가 증가함으로써 A투자 안의 가격이 상승한다. 그 결과 기대수익률은 하락한다.
⑤ A투자 안의 기대수익률이 요구수익률보다 낮다면 투자수요가 감소함으로써 A투자 안의 가격이 하락한다. 그 결과 기대수익률은 상승한다.

 

◆ 평균-분산 지배원리를 통한 투자대안의 선택

① 동일한 위험이라면 보다 높은 수익을 선택하고 동일한 수익이라면 보다 낮은 위험을 선택하는 투자 원리를 평균·분산 지배원리라고 한다.
② A의 기대수익률이 B의 기대수익률보다 크고 A와 B의 표준편차가 동일할 때 투자자가 A를 선택했다면 이는 평균·분산 지배원리가 적용되고 있는 것이다.
③ A의 기대수익률이 B의 기대수익률보다 크면서 A의 표준편차가 B의 표준편차보다 작다면 평균·분산 지배원리가 성립된다.
④ A의 기대수익률이 B의 기대수익률보다 크면서 A의 표준편차가 B의 표준편차보다 크다면 평균·분산 지배원리가 성립되지 않는다.
⑤ 평균·분산 지배원리가 성립되지 않는 경우에 변동계수를 활용하기도 한다.