부동산 특성과 그 파생현상/ 기출문제

부동산학개론

■ 목차

- 부동산 특성과 그 파생현상

• 주의해야 할 내용
• 부동성(비이동성)과 그 파생현상
• 부증성(비생산성)과 그 파생현상
• 영속성(비소모성)과 그 파생현상
• 개별성(비대체성)과 그 파생현상
• 인문적 특성과 그 파생현상
• 인접성

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부동산 특성과 그 파생현상

■ 주의해야 할 내용

① 부동성은 토지의 지리적 위치(절대적 위치)가 고정되어 있음을 의미한다.
② 사회적・경제적・행정적 위치 등 인문적 위치(상대적 위치)는 끊임없이 변화한다.
③ 부증성은 토지의 물리적 공급이 불가능함을 의미한다.
④ 토지는 부증성의 특성이 있더라도 토지의 용도적 공급(경제적 공급)은 일반적으로 가능하다.
⑤ 바다의 매립, 산지의 개간 등은 부증성의 예외라고 할 수 없다.
⑥ 홍수 등으로 인한 토지의 유실의 경우에도 영속성의 특성은 적용되는 것이다.
⑦ 개별성 등 자연적 특성은 토지시장을 불완전하게 만드는 요인이다.
⑧ 자연적 특성은 토지시장을 제약하는 요인으로 작용하고 인문적 특성은 제약된 토지시장을 완화시키는 작용을 한다.

 

■ 부동성(비이동성)과 그 파생현상

① 외부효과가 발생하는 원인을 설명해 줄 수 있는 부동산의 특성은 부동성이다.
② 부동성은 부동산 활동을 국지화 또는 지역화를 유도한다.
③ 토지의 부동성은 임장 활동 또는 현장 활동의 근거가 된다.

 

■ 부증성(비생산성)과 그 파생현상

① 토지는 다른 생산물과 달리 노동이나 생산비를 투입하여 재생산할 수 없다.
② 토지는 부증성 때문에 수급조절이 곤란하여 균형가격의 형성이 어렵다.
③ 부증성은 토지의 집약적 이용과 최유효이용이 강조되는 근거가 된다.

 

■ 영속성(비소모성)과 그 파생현상

① 부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데 이러한 가치 정의는 영속성과 관계된다.
② 토지의 가치보존력이 우수하고 물리적 감가상각이 배제되는 것은 영속성 때문이다.
③ 토지는 영속성에 의해 소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 적용할 수 없다.
④ 영속성은 임대차 시장의 발달 근거가 된다.
⑤ 영속성은 부동산을 소유함으로써 생기는 자본이익과 부동산을 이용함으로써 생기는 운영이익을 발생시킨다.

 

■ 개별성(비대체성)과 그 파생현상

① 개별성으로 인해 부동산은 표준화가 어렵고 일반 재화에 비해 대체가능성이 낮다.
② 개별성에 의해 토지는 물리적으로 비대체적이며 일물일가의 법칙이 적용되지 않는다.

 

■ 인문적 특성과 그 파생현상

① 토지의 용도가 다양하기 때문에 최유효이용이 강조된다.
② 인근에 공원이 들어서자 부동산 가격이 상승했다면 이는 인문적 위치 또는 사회적・경제적・행정적 위치의 가변성을 의미한다.
③ 용도의 다양성은 후보지와 이행지의 성립 근거가 된다.

 

■ 인접성

① 토지는 서로 다른 토지와 연결되어 있는데 이를 인접성 또는 연결성이라고 한다.
② 인접성이라는 특성에 의해 토지의 외부효과가 강조된다.
③ 인정성은 토지이용의 협동적 이용을 강조하고 소유와 관련된 경계문제를 발생시킨다.

 

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기출문제

1. 다음 조건에서 A지역 아파트 시장이 t시점에서 (t+1) 시점으로 변화될 때 균형가격과 균형량의 변화는? (단, 주어진 조건에 한하며 P는 가격, QS는 공급량이며, Qd1과 Qd2는 수요량임)

아파트 공급함수: Qs=2P
t시점 아파트 수요함수: Qd1=900-P
(t+1) 시점 아파트 수요함수:Qd2=1,500-P

균형가격 균형량
① 200 상승 400 감소
② 200 상승 400 증가
③ 200 하락 400 감소
④ 200 하락 400 증가
⑤ 100 상승 200 증가

2. 다음의 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

어떤 도시의 이동식 임대주택 시장의 수요함수는 Qd=800-2P공급함수는 P1=200이다. 공급함수가 P2=300으로 변할 경우 균형거래량의 변화량은( ⓐ )이고, 공급곡선은 가격에 대하여( ⓑ )이다.

 

3. A지역 아파트시장에서 수요함수는 일정한데 공급함수는 다음 조건과 같이 변화하였다. 이 경우 균형가격( ⓐ )과 공급곡선의 기울기( ⓑ )는 어떻게 변화하였는가? (단, 가격과 수량의 단위는 무시하며, 주어진 조건에 한함)

공급함수: Qs1= 30+P (이전) ⇒ Qs2= 30+2P (이후)
수요함수: Qd= 150-2P

 

4. 아파트 매매가격이 16% 상승함에 따라 다세대주택의 매매수요량이 8% 증가하고 아파트 매매 수요량이 4% 감소한 경우에 아파트 매매수요의 가격탄력성(A), 다세대주택 매매수요의 교차탄력성(B), 아파트에 대한 다세대주택의 관계(C)는? (단, 수요의 가격탄력성은 절댓값으로 표시하며, 다른 조건은 불변이라고 가정함)
① A: 0.25 B: 0.5 C: 대체재
② A: 0.25 B: 2 C: 보완재
③ A: 0.5 B: 0.25 C: 대체재
④ A: 0.5 B: 2 C: 보완재
⑤ A: 2 B: 0.5 C: 대체재

5. 어느 지역의 오피스텔 가격이 4% 인상되었다. 오피스텔 수요의 가격탄력성이 2.0이라면 오피스텔 수요량의 변화는? (단, 오피스텔은 정상재이고 가격탄력성은 절댓값으로 나타내며 다른 조건은 동일함)
① 4% 증가
② 4% 감소
③ 8% 증가
④ 8% 감소
⑤ 변화 없음

6. 아파트에 대한 수요의 가격탄력성은 0.6, 소득탄력성은 0.4이고, 오피스텔가격에 대한 아파트 수요량의 교차탄력성은 0.2이다. 아파트 가격, 아파트 수요자의 소득, 오피스텔의 가격이 각각 3%씩 상승할 때, 아파트 전체 수요량의 변화율은? (단, 재화는 모두 정상재이고, 서로 대체재이며, 아파트에 대한 수요의 가격탄력성은 절댓값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)
① 1.2% 증가
② 1.8% 증가
③ 2.4% 감소
④ 3.6% 증가
⑤ 변화 없음

7. 어느 지역의 오피스텔에 대한 수요의 가격탄력성은 0.6이고 소득탄력성은 0.5이다. 오피스텔 가격이 5% 상승함과 동시에 소득이 변하여 전체 수요량이 1% 감소하였다면, 이때 소득의 변화율은? (단, 오피스텔은 정상재이고, 수요의 가격탄력성은 절댓값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)
① 1% 증가
② 2% 증가
③ 3% 증가
④ 4% 증가
⑤ 5% 증가

 

1번 문제: 정답 ②
2번 문제: 정답 ⓐ: 200 감소, ⓑ: 완전탄력적
3번 문제: 정답 ⓐ: 10 감소, ⓑ: 1/2 감소
4번 문제: 정답 ①
5번 문제: 정답 ④
6번 문제: 정답 ⑤
7번 문제: 정답 ④