부동산 사기 피하는 확실한 방법

대부분의 사람들은 부자가 되려면 많이 벌어야 한다고만 생각하는데 버는 것 못지않게 중요한 것이 있다. 바로 지킬 줄 알아야 한다는 것이다. 특히 부동산 사기를 당해서 손해를 보는 일은 절대 없어야 한다. 이번에는 부동산 투자에서 자주 보이는 사기 유형과 대처법에 대해 알아보자.

건축물대장 발급신청

부동산 사기유형

보통 사가는 돈은 있는데 아는 것이 없어 속이기 쉬운 사람을 대상으로 삼는다. 돈 벌고 싶은 욕망은 큰데 공부하기는 귀찮아서 타인에게 의지하는 사람은 위험에 빠지기 쉽다. 욕심 때문에 객관성을 잃고 지식이 부족해 사기를 간파해내지 못하기 때문이다. 미리 부동산 사기 유형을 파악해 두면 큰 도움이 된다. 아래는 다양한 부동산 사기 유형이다.

낮은 가치의 물건을 비싸게 팔기

부동산은 보는 관점에 따라 단점을 장점으로 포장하여 말하는 것이 가능하다. 가치가 낮은 것을 가치가 높은 것처럼 포장하는 일은 영업 수완으로 볼 수도 있다. 하지만 내가 그런 것을 분별할 능력이 없다면 남들이 싫어하는 물건을 좋은 물건이라 착각하고 매수할 수도 있다.

신축 물건 가격 부풀리기

빌라, 오피스텔, 상가의 신축 분양은 신중히 접근하라는 것이다. 투자 경험이 적은 사람의 경우, 분양업자와 중개인이 손잡고 가격을 부풀려도 그 물건이 실제 가치보다 비싸다는 사실을 알기 어렵기 때문이다. 본래 가치보다 비싸게 산 물건은 시간이 지나면서 제 가치로 내려오게 마련이다.

전세에도 사기가 있다

전세는 계약이 끝날 때 보증금을 전부 돌려받는다고 생각하기 때문에 대부분 사람들이 큰 고민 없이 계약하는 경향이 있다. 그래서 경험 없는 사람들을 노린 전세 사기도 종종 일어난다. 먼저 신축 빌라의 전세가를 일부러 높여 받는 유형 사기가 있다. 한 신축 빌라 전세가 1억 7천만 원 정도인데 2억 원으로 전세를 맞췄다고 가정해 보자.

 

매매가 대비 전세를 높게 잡으면 분양업자 입장에서는 투자금 자체가 적어지기 때문에 이득이다. 그런데 전세입자 입장에서는 어떨까? 2년 뒤 계약이 만기가 되었을 때 시세보다 비싸게 전세 계약을 한 상태라면 새로운 전세입자를 구하기가 어려울 수도 있다. 집주인에게 전세 보증금을 돌려달라고 해도 새로운 세입자를 구해야 돌려줄 수 있다는 말만 들을 수도 있다.

심지어 어떤 경우에는 해당 빌라가 경매로 넘어가기도 한다. 그러면 그 집을 다른 누군가가 낙찰을 받아야 하는데, 전세입자의 보증금이 너무 높게 설정되어 있으면 하염없이 유찰될 때가 있다. 이때 전세입자가 눈물을 머금고 해당 물건을 낙찰받기도 한다.

 

그저 전세를 살고자 했는데 어느 순간 빌라 낙찰자가 된 것이다. 물론 이런 상황을 방지하는 전세보증보험 제도가 운영되고는 있지만 모두가 가입할 수 있는 것은 아니다. 결국 내가 잘 알지 못하면 누군가에게 이용당할 수 있다는 사실을 기억해야 한다.

문서 위조

모든 중개사가 그럴 리는 없지만 소수의 중개사가 작정하고 문서를 위조하거나 집주인을 속여서 가로채기도 한다. 소형 오피스텔이나 빌라 같은 경우는 집주인들이 해당 물건의 인근 중개사에게 계약을 전부 위임할 때가 많은데, 이런 물건에서 종종 사고가 발생한다. 흔한 사기 수법 중 하나로는 중개 대리인이 전세 계약을 진행한 뒤에 집주인에게는 월세로 계약했다고 거짓말을 하는 방식이 있다.

 

몇 달간 월세가 잘 입금되면 집주인 입장에서는 사기를 당했다는 사실을 알아차리기 힘들다. 사실 그 월세는 자신도 모르는 사이 계약됐던 전세금에서 나온 돈이다. 잘 살던 집이 어느 순간 경매로 넘어가고 전세입자는 내 보증금을 찾기 위한 소송도 해야 할 것이다.

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사기를 피하는 확실한 방법

'돌다리도 두들겨보고 건너라'는 오래된 속담은 부동산 투자에서도 통한다. 투자 공부를 철저히 하고 다음의 원칙을 지켜 사기를 피하고 돈을 잃지 않기를 바란다.

 

소유자의 신분을 정확히 확인하라

부동산 거래를 할 때 계약 당사자는 임차인과 임대인, 매수자와 매도자이다. 따라서 매수인과 매도인이 직접 만나 신분증을 확인하고 계약서에 서명을 하는 편이 가장 좋다.

그러나 부득이한 사정으로 당사자가 계약서를 작성하지 못할 경우 위임장을 근거로 중개사나 제삼자가 대리 서명하기도 한다. 이때는 반드시 신분증 사본과 함께 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인하고 거래해야 한다. 인감증명서란 주민센터에서 관리하는 일종의 인감도장인데 이 도장이 찍혀 있다면 당사자가 계약한 것과 마찬가지의 법적 효력이 있다.

이때 인감증명서의 주민등록번호와 등기부등본의 소유자 주민번호가 같은지 꼭 확인해야 한다. 또한 정부 24(gov.kr) 사이트에서 인감증명발급 사실 확인(정부 24-서비스→사실/진위 확인-인감증명발급 사실 확인) 탭을 클릭하여 인감증명서의 정보를 입력해 보면 위조문서 여부를 확인할 수 있다.

법적 분쟁이 있는 물건을 피하라

부동산을 매수할 때는 등기부등본과 건축물대장을 무조건 확인해야 한다. 국가기관인 등기소에서 발급하고 관리하므로 위조나 변조의 가능성이 거의 없다. 등기부등본은 중개사에게 요청하여 받거나 대법원 인터넷등기소에서 직접 찾아볼 수 있다. 등기부등본을 보는 방법에 대해서는 초보 투자자로서 꼭 알아야 할 부분만 설명하겠다.

우선 해당 건축물의 소유권에 대한 정보가 담긴 '갑구' 부분에서 '등기 목적'을 살펴봐야 한다. 다른 용어들은 신경 쓰지 않아도 되지만 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분, 가등기 등의 용어가 있다면 초보자는 해당 물건을 거래하지 않는 것이 좋다.

소유권 이외의 정보가 담긴 '을구'에서도 등기 목적에 조심해야 할 용어들이 있다. 근저당권 설정, 전세권 설정, 주택임차권 등이다. 빨간 줄이 그어져 있는 경우 말소(삭제)됐다는 의미이므로 신경 쓰지 않아도 된다.

근저당권 설정은 이 집에 대출이 있다는 의미이다. 집을 담보로 대출을 받는 것은 흔한 일이고 법적 다툼이 있는 것도 아니지만 대출이 있는 집에 전세입자로 들어갔다가 내 보증금을 지키지 못할 수도 있으니 주의해야 한다.

 

그러나 부득이하게 대출이 있는 집에 전세를 얻어야 하는 상황이라면 집주인과 계약할 때 '근저당 항목을 말소하는 조건으로 계약한다'라는 사실을 특약에 명시하고, 잔금 이후 근저당이 소멸되었는지 확인하는 것이 좋은 방법이다. 보통 집주인이 전세금을 받아서 대출을 갚는 경우가 많은데 가급적이면 전세 잔금 당일에 소유자와 은행에 함께 방문하여 대출 상환을 직접 확인하는 것이 좋다.

위반 건축물이라는 폭탄을 피하라

건축물대장을 꼭 확인해봐야 한다. 등기부등본과 마찬가지로 중개사에게 받을 수도 있고, 정부 24 사이트에서 출력할 수도 있다. 건축물대장에 어려운 용어가 많아 복잡해 보일 수 있지만 크게 2가지 정도로 확인하면 된다.

 

건축물의 용도를 확인하고 '위반 건축물'이라는 표시가 있는 확인 하면 된다. 건축물대장의 '용도'에는 이 건축물을 정부에서 어떤 용도로 쓰도록 허가해 줬는지 여부가 기록된다. 아무리 봐도 빌라와 같은 평범한 주택으로 보이는데 근린생활시설이나 사무소, 숙박시설이라고 쓰여 있다면 일단 주의해야 한다.

다음으로는 위반 건축물 여부를 확인해야 한다. 이는 건축물 자체가 법을 위반했다는 말이다. 이런 물건을 매수하게 되면 위반 사항을 원상 복구할 때까지 '이행강제금'이라는 일종의 과태료를 지속적으로 내야 한다.

예를 들어 외관은 빌라와 동일한데 저층을 상가로 허가받은 경우가 있다. 굳이 이렇게 하는 이유는 상가를 주택으로 취급하지 않기 때문에 주택을 한두 층 더 올려지을 수 있기 때문이다. 규젤르 피해 더 많은 집을 짓기 위한 일종의 속임수다.

그런데 위반 건축물임에도 불구하고 초보 투자자를 속여 상가에 전세를 들어 살게 하거나 건물 전체를 신축 분양하여 팔아버리는 일이 심심찮게 발생한다. 이렇게 빌라처럼 생긴 상가를 매수하게 되면 원래의 용도대로 원상 복구할 때까지 이행강제금을 내야 한다. 이런 곳은 사무실이라는 원래의 용도대로 임대해서는 제값을 받기가 힘들고 사무실을 주택으로 용도 변경하는 것도 불가능하니 애물단지가 된다.

또한 일조권 규제를 피해 4층 이상부터 계단식으로 면적이 좁아지는 건물이 있다. 여기에 가벽을 세워 확장해서 쓰는 곳도 모두 위반 건축물에 해당한다. 이러한 건물을 잘못 매수하면 원상 복구할 때까지 이행강제금을 내야 한다. 건물 내부에서는 위반 여부를 쉽게 인식하기 어려우니 계약 전에 반드시 건물 외부를 확인해봐야 한다.

 

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