주택저당채권 유동화 제도/ 부동산투자회사 제도

부동산학개론

■ 목차
- 주택저당채권 유동화 제도

• 주택저당채권 유동화 제도
• MPTS의 특성
• MBB의 특성
• MPTB, CMO

- 부동산투자회사 제도

• 부동산투자회사
• 회사의 설립
• 자본의 모집
• 자산의 운용 및 수익의 배당

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주택저당채권 유동화 제도

◆ 주택저당채권 유동화 제도

① 1차 저당시장이란 저당대부를 원하는 수요자와 저당대부를 제공하는 금융기관으로 이루어진 시장이다.
② 2차 저당시장은 1차 저당시장에서 형성된 주택저당채권을 사고파는 시장으로 주택저당채권의 유동화가 이루어지는 시장이다.
③ 2차 저당시장은 1차 저당시장의 은행 등 금융기관에 자금을 공급하는 역할을 한다.

◆ MPTS의 특성

① MPTS는 지분형 주택저당증권이다.
② MPTS의 경우 주택저당채권의 관련 위험이 모두 투자자에게 이전된다.
③ MPTS의 투자자는 주택저당채권 풀(pool)에 대한 원리금수취권을 갖는다.
④ MPTS의 경우 증권의 수익은 기초자산인 주택저당채권집합물의 현금흐름에 의존한다.

◆ MBB의 특성

① MBB는 채권형 주택저당증권이다.
② MBB의 경우 주택저당채권의 관련 위험은 모두 발행자가 보유한다.
③ MBB의 경우 주택저당채권 풀(pool)에 대한 원리금수취권은 발행자가 보유한다.
④ MBB의 발행자는 초과담보를 제공하는 것이 일반적이다.
⑤ MBB의 경우 주택저당대출차입자의 채무불이행이 발생하더라도 발행자는 MBB에 대한 원리금을 투자자에게 지급하여야 한다.

◆ MPTB, CMO

① MPTB는 이체증권(MPTS)과 주택저당담보부채권(MBB)을 혼합한 성격의 증권이다.
② MPTB의 투자자는 최초의 주택저당채권 집합물에 대한 원리금 수취권을 갖는다.
③ MPTB의 발행자는 최초의 주택저당채권 집합물에 대한 소유권을 갖는다.
④ 다계층저당증권(CMO: collateralized mortgage obligation)은 주택저당채권의 현금흐름을 다양한 형태의 채권에 재분배한 형태이다.
⑤ CMO의 발행자는 주택저당채권 집합물을 가지고 일정한 가공을 통해 위험-수익 구조가 다양한 트렌치의 증권을 발행한다.
⑥ CMO의 발행자는 저당채권의 풀(pool)에 대한 소유권을 갖는다.
⑦ 다계층채권은 고정이자율이 적용되는 트렌치도 있고 변동이자율이 적용되는 트렌치도 있다.

 

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부동산투자회사 제도

◆ 부동산투자회사

① 부동산투자회사란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 목적으로 설립된 회사를 말한다.
② 위탁관리 부동산투자회사, 기업구조조정 부동산투자회사는 명목형 회사이다.
③ 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며 직원을 고용하거나 상근임원을 둘 수 없다.
④ 자산관리회사란 위탁관리 부동산투자회사 또는 기업구조조정 부동산투자회사의 위탁을 받아 자산의 투자·운용 업무를 수행하는 것을 목적으로 설립된 회사이다.

◆ 회사의 설립

① 부동산투자회사는 주식회사로 하고 이 법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 상법의 적용을 받는다.
② 자기 관리 부동산투자회사의 설립자본금은 5억 원 이상으로 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사의 설립자본금은 3억 원 이상으로 한다.
③ 자기 관리 부동산투자회사는 그 설립등기일부터 10일 이내에 설립보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.
④ 부동산투자회사는 현물출자에 의한 설립을 할 수 없다.

◆ 자본의 모집

① 인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월이 지난 부동산투자회사의 자본금(최저자본금)은 자기 관리의 경우 70억 원 이상, 위탁관리·기업구조조정의 경우 50억 원 이상이어야 한다.
② 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 이내에 발행하는 주식 총수의 30% 이상을 일반의 청약에 제공하여야 한다. (기업구조조정 적용 제외)
③ 부동산투자회사는 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수의 50%(1인당 주식소유한도)를 초과하여 소유하지 못한다. (기업구조조정 적용 제외)
④ 부동산투자회사는 영업인가를 받고 최저자본금 이상을 갖추기 전에는 현물출자를 받는 방식으로 신주를 발행할 수 없다.

 

◆ 자산의 운용 및 수익의 배당

① 부동산투자회사는 매 분기 말 현재 총자산의 80% 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. (기업구조조정 적용 제외)
② 부동산투자회사는 해당 연도 이익배당한도의 90% 이상을 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 이익준비금은 적립하지 아니한다.
③ 부동산투자회사는 기존 차입금 및 발행사채를 상환하기 위하여 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다.