프로젝트 대출(PF), 주택연금 등/ 부동산 개발의 이해

부동산학개론

■ 목차
- 프로젝트 대출(PF), 주택연금 등

• 프로젝트 파이낸싱(PF)
• 주택연금 (역모기지 제도)

- 부동산 개발의 이해

• 부동산 개발의 정의
• 부동산 개발의 단계
• 부동산 개발의 위험

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프로젝트 대출(PF), 주택연금 등

◆ 프로젝트 파이낸싱(PF)

① 프로젝트 대출은 프로젝트 완성 이후에 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 기법이다.
② 프로젝트 대출은 사업주와 개발사업의 현금흐름을 분리시켜 개발사업주의 파산이 개발사업에 영향을 미치지 못한다.
③ 프로젝트 대출은 상환책임이 프로젝트의 현금흐름의 범위로 한정되는 비소구 또는 제한적 소구 금융이다.
④ 사업주는 해당 프로젝트가 파산한 경우에도 개인적인 채무를 부담하지 않는다.
⑤ 당해 프로젝트의 대출은 사업주의 회계 장부에 부채로 표시되지 않는다. 이를 부의 금융효과라고 한다.
⑥ 프로젝트 대출은 부외 금융효과를 통해 사업자(차입자)의 채무수용능력이 제고된다.
⑦ 부동산 개발사업의 현금흐름을 통제하기 위해서 에스크로우(escrow) 계정을 운영한다.
⑧ 일정한 요건을 갖춘 프로젝트회사는 법인세 감면을 받을 수 있다.

◆ 주택연금 (역모기지 제도)

① 주택연금이란 집은 소유하고 있지만 소득이 부족한 어르신들에게 매달 안정적인 수입을 가질 수 있도록 주택을 담보로 생활비를 지급하는 제도이다.
② 주택소유자 또는 그 배우자가 만 55세 이상이면 주택연금에 가입할 수 있다.
③ 단독주택, 다세대주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택은 연금의 대상 주택이다.
④ 연금의 방식에는 종신지급방식과 함께 주택소유자가 선택하는 일정기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식이 있다.
⑤ 대출금은 언제든지 별도의 중도상환 수수료 없이 전액 또는 일부를 상환할 수 있다.
⑥ 변제일 현재 주택가격이 대출(보증) 잔액보다 적은 경우라도 부족한 금액을 상속인에게 청구하지 않는다.

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부동산 개발의 이해

■ 부동산 개발의 정의

① 부동산 개발이란 토지의 유용성을 증가시키기 위하여 토지를 조성하고 건축물을 건축하거나 공작물 등을 설치하는 행위를 말한다.
② 부동산 개발업에는 시공을 담당하는 행위가 제외된다.

■ 부동산 개발의 단계

① 개발사업으로부터 예상되는 수입과 비용을 개략적으로 계산하여 경제성을 검토하는 단계는 예비적 타당성 분석이다.
② 사업의 실행가능성을 구체적이고 세부적으로 판단하는 단계는 타당성 분석이다.

■ 부동산 개발의 위험

① 위포드는 부동산 개발의 위험은 밥적 위험, 시장 위험 및 비용 위험 등으로 구분된다.
② 개발사업에 있어서 법적 위험은 토지이용규제와 같은 공법적인 측면과 소유권 관계와 같은 사법적인 측면에서 발생할 수 있는 위험을 말한다.
③ 토지이용계획(군사시설보호구역)이 확정된 토지를 구입하는 것은 법적인 위험을 줄이기 위한 방안이다.
④ 시장위험은 개발된 부동산이 분양이나 임대가 되지 않거나 계획했던 가격 이하나 임대료 이하로 매각되거나 임대되는 경우를 말한다.
⑤ 개발기간의 연장, 인플레이션 등으로 발생되는 불확실성은 비용위험에 속한다.
⑥ 행정청의 인허가 지연으로 인한 손실 등은 개발업자가 통제할 수 없는 위험이다.
⑦ 부실공사 하자에 따른 책임 위험은 개발업자가 통제할 수 있는 위험이다.