부동산 개발의 타당성 분석/ 부동산 개발의 방식

부동산학개론

■ 목차
- 부동산 개발의 타당성 분석

• 부동산 개발을 위한 부동산 시장분석
• 시장에 대한 연구
• 개발의 의사결정 연구

- 부동산 개발의 방식

• 공영개발의 방식
• 자체 개발 방식
• 지주 공동 사업
• 민간투자 사업방식

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부동산 개발의 타당성 분석

◆ 부동산 개발을 위한 부동산 시장분석

① 부동산 시장분석은 부동산 시장의 동향과 추세를 연구하는 활동이다.
② 개발을 위한 부동산 분석은 일반적으로 개발 착수 전에 이루어지지만 후속사업이나 계속적인 투자에 대한 의사결정을 위한 사후검증차원에서 이루어지기도 한다.

◆ 시장에 대한 연구

① 지역경제 분석은 대상 지역의 모든 부동산에 영향을 미치는 기본적 수요요인을 분석한다.
② 지역경제 분석은 대상 지역의 부동산수요에 영향을 미치는 인구, 고용, 소득, 인구의 특성, 가구의 특성, 고용률, 소득 수준, 교통망 등의 요인을 분석한다.
③ 지역경제 분석은 개발사업과 관련한 거시적 경기동향, 정책환경 등을 분석한다.
④ 시장분석은 특정 유형의 부동산에 대한 수요와 공급을 분석하는 것이다.
⑤ 시장성 분석은 현재나 미래의 시장상황에서 개발된 부동산이 얼마나 빠르고 많이 매매 또는 임대될 수 있는지, 즉 흡수율을 조사한다.
⑥ 흡수율이란 완성된 부동산이 시장에서 소비되는 비율 또는 흡수되는 비율을 의미한다.
⑦ 시장성 분석은 부동산의 과거 및 현재의 추세를 분석하고 그 원인을 분석한 후에 미래의 흡수율을 파악하는 것이 궁극적인 목적이다.

◆ 개발의 의사결정 연구

① 타당성 분석은 경제적 타당성을 중심으로 개발사업이 투자자를 유인할 만큼 충분한 수익성이 있는지를 분석한다.
② 타당성 분석의 결과가 동일한 경우라도 분석된 사업 안은 개발업자에 따라 채택될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다.
③ 다양한 투자분석기법을 활용하여 최종적인 개발 대안을 결정하는 과정은 투자 분석이다.

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부동산 개발의 방식

◆ 공영개발의 방식

① 환지방식은 택지가 개발되기 전 토지의 위치·지목·면적·등급·이용도 및 기타 사항을 고려하여 택지가 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식이다.

◆ 자체 개발 방식

① 자기 자금과 관리능력이 충분하다면 자체 사업은 이익측면에서 유효한 방식이다.
② 자체사업은 사업시행자의 의도대로 사업을 빠르게 추진할 수 있다는 장점이 있지만 위험이 크다는 단점을 동시에 갖는다.

◆ 지주 공동 사업

① 토지소유자가 건설업자에게 시공을 맡기고 건설에 소요된 비용을 완성된 건축물로 변제하는 방식은 공사비 대물 변제형이다.
② 토지소유주자가 건설업자에게 시공을 맡기고 건설에 소요된 비용을 완성된 건물의 분양 수익금으로 지급하는 방식은 공사비 분양금 지급형이다.
③ 개발업자가 토지소유자의 위탁을 받아 개발사업을 수행하고 위탁수수료를 지급받는 방식은 사업위탁형이다.
④ 사업위탁(수탁) 방식은 토지소유자와 수탁업자 간에 수수료 문제가 발생할 수 있다.
⑤ 부동산 개발 노하우나 자금이 부족한 토지소유자가 신탁회사에 토지를 신탁하면 신탁회사가 개발 등을 대신하고 그 수익을 토지소유자에게 돌려주는 신탁상품을 토지개발신탁이다.
⑥ 사업신탁방식은 위탁방식과 유사하나 형식상의 소유권이 이전된다는 점에서 차이가 있다.
⑦ 토지신탁방식에서는 건설단계의 부족자금은 신탁업자가 조달한다.
⑧ 등가교환방식은 토지소유자가 토지를 제공하고 개발업자가 건물을 건축하여 그 기여도에 따라 토지와 건물의 지분을 나누는 방식이다.
⑨ 컨소시엄은 대규모 개발에 필요한 사업자금을 조달하고 부족한 기술을 상호 보완하기 위하여 법인 간 컨소시엄을 구성하여 사업을 수행하는 방식이다.

◆ 민간투자 사업방식

① 민간이 사회간접시설을 건설하여 소유권을 주무관청에 양도한 후 일정기간 시설에 대한 운영권을 부여받는 방식은 BTO 방식이다.
② 민간이 사회간접시설을 건설하여 소유권을 주무관청에 양도하고 정부 등에 그 시설을 임차하는 방식은 BTL 방식이다.
③ 최근 우리나라에서는 학교건물, 기숙사, 도서관, 군인아파트 등의 개발에 활용되고 있는 방식은 BTL 방식이다.