위험의 관리(처리방법)/ 6계수의 활용과 관계

부동산학개론

■ 목차
- 위험의 관리(처리방법)

• 위험의 관리
• 포트폴리오 논점 1
• 포트폴리오 논점 2
• 포트폴리오 논점 3

- 6 계수의 활용과 관계

• 6 계수의 활용
• 6 계수의 관계

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위험의 관리(처리방법)

◆ 위험의 관리

① 수익은 가능한 낮게 추정하고 비용은 가능한 높게 추정하여 투자의 불확실성을 낮추고자 하는 방법은 보수적 예측방법이다.
② 산출된 기대수익률의 하향 조정을 통해 위험을 관리하는 방법은 보수적 예측방법이다.
③ 위험조정할인율법은 위험한 투자일수록 보다 높은 할인율(요구수익률)을 적용하는 방식이다.
④ 위험조정할인율법은 위험한 투자안일수록 요구수익률을 상향 조정하는 방법이다.
⑤ 감응도 분석이란 투자수익에 영향을 줄 수 있는 요소 등을 개별적 혹은 집단적으로 변화했을 때 투자의 결과치(수익률 또는 순현가)가 어떻게 변화하는지를 분석하는 방법이다.
⑥ 일반적으로 민감도가 큰 투자대안일수록 보다 위험한 투자대안으로 평가된다.

 

◆ 포트폴리오 논점 1

① 포트폴리오는 모든 위험을 감소시키는 것이 아니라 비체계적 위험만을 감소시킬 수 있다.
② 분산투자는 모든 위험을 감소시키는 것이 아니라 개별자산으로부터 발생하는 비체계적 위험만을 감소시키거나 제거한다.
③ 경기변동, 인플레이션, 이자율 변화 등 시장상황으로부터 발생되는 체계적 위험은 분산투자를 통해서는 제거될 수 없다.

 

◆ 포트폴리오 논점 2

① 포트폴리오 구성을 통한 위험분산 효과는 수익률의 상관계수를 통해 확인할 수 있다.
② 두 자산 사이에서 측정된 상관계수는 "-1"과 "+1" 사이의 값을 갖는다.
③ 상관계수 두 자산의 수익률 변동이 서로 상반되는 경우라면 음수(-) 값으로 측정되고 두 자산의 수익률 변동이 서로 비례하는 경우라면 양수(+)의 값으로 측정된다.
④ 포트폴리오에 포함된 개별자산 간 수익률의 상관계수가 '+1'이라면 분산투자효과는 없다.
⑤ 포트폴리오 구성자산들의 수익률분포가 완전한 음의 상관관계(-1)에 있다면 비체계적인 위험을 0까지 줄일 수 있다.
⑥ 포트폴리오의 위험 분산 효과는 상관계수가 작은 자산끼리 결합할 때 극대화될 수 있다.
⑦ 수익률 변동이 상반된 추세를 보일 것으로 예측되는 부동산에 분산 투자하는 것이 좋다.

 

◆ 포트폴리오 논점 3

① 최적 포트폴리오는 효율적 전선과 투자자의 무차별곡선이 접하는 부분에서 결정된다.
② 효율적 전선을 구성하는 포트폴리오는 평균·분산지배원리로 선택된 포트폴리오로서 동일한 위험에서 최고의 수익을 동일한 수익에서 최소의 위험을 가진 포트폴리오를 의미한다.

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6 계수의 활용과 관계

◆ 6 계수의 활용

① 현재 5억 원인 주택이 매년 5%씩 가격이 상승한다고 가정할 때 10년 후의 주택가격은 일시불의 미래가치계수를 사용하여 계산할 수 있다.
② 연금형태로 매년 예금하는 정기적금을 10년 동안 적립한 후 달성되는 금액은 연금의 미래가치계수를 활용하여 산정한다.
③ 3년 후 1억 원이 될 것으로 예상되는 토지의 현재가치를 계산하기 위해서는 일시불의 현재가치계수를 활용한다.
④ 매월 말 100만 원씩 10년간 돌아올 것으로 예상되는 임대료 수입의 현재가치를 계산하려면 연금의 현재가치계수를 활용한다.
⑤ 은행으로부터 원리금균등분할상환 방식의 주택구입자금을 대출한 가구가 매기 상환할 원리금을 산정하는 경우에는 저당상수를 사용한다.
⑥ 직장인이 10년 후에 1억 원을 만들기 위해서 은행에 매기 적립해야 할 금액을 산정하기 위해서는 감채기금계수를 활용한다.

 

◆ 6 계수의 관계

① 연금의 현재가치 계수의 역수는 저당상수이다.
② 매월 말 100만 원씩 10년간 들어올 것으로 예상되는 임대료 수입의 현재가치를 계산하려면 연금의 현재가치계수 또는 저당상수의 역수를 활용한다.
③ 은행으로부터 원리금균등분할상환 방식의 주택구입자금을 대출한 가구가 매기 상환할 원리금을 산정하는 경우에는 저당상수 또는 연금의 현가계수의 역수를 사용한다.
④ 연금의 미래가치 계수의 역수는 감채기금계수이다.
⑤ 일시불의 미래가치 계수는 일시불의 현재가치 계수의 역수이다.
⑥ 대출 잔금을 구하는 경우 연금의 현재가치 계수를 활용한다.